【京都市】不動産屋を物件広告数で選ぶのは危険?テナント仲介業者の見極め方

「しつこい営業を受けた」「契約を急かされた」はなぜ起こる?

貸店舗やテナントを扱う不動産屋に限らず、仲介業者の多くはインターネット上に多数の物件広告をして反響を待つという営業スタイルです。そのような会社はトップページから物件広告がずらりと並んでいたり、検索欄から広範囲に何百件、又は数千件まで検索できたりします。株式会社プライオリティに頂くお問合せの中には、最初そういったところに不動産の募集や物件探しをお願いしてみたが、フォローが無かったり、曖昧な理由で値下げをするようにいわれて不満があるというお声をききます。

広告物件の掲載数を伸ばすのはどの不動産業者にもできる

「物件数が№1」「地域一番の物件数!」なんていう謳い文句を一度はご覧になっているでしょう。大前提として、大きな不動産会社も小さな不動産会社もごく一部の情報をのぞき物件情報は基本的に共有されていいます。

全国の色々な場所に不動産屋さん(仲介業者)がありますがなぜ場所を問わずやっていけるのかというと、不動産会社の免許をとればレインズという不動産業者専用の情報ネットワークが利用できるためです。掲載を増やすにはそのネットワークサイトから物件を選び掲載していけばいいわけです。手間はかかりますがやろうと思えばどの不動産会社でもあっという間に数百件、あるいは数千件まで広告物件の掲載をすることは可能です。最近設立した1人~2人で営業する会社でもホームページの仕組みを整えて、掲載していけば1ヶ月も経たずに「物件掲載数が地域最大」になることができます。

複数の不動産会社が同じ物件を広告掲載している理由

ここまで理解しただけで、なぜ異なる不動産会社から同じ物件情報がいくつもネットに掲載されているかわかるのではないでしょうか。同じ物件情報をみて、広告したいと思った会社がいくつかあれば、それぞれのホームページやポータルサイトに掲載します。借主(テナント)から見れば同じ物件情報がいくつも違う会社からでている状態になりますが、仕組みとしては同じ物件情報をみた仲介業者がそれぞれに広告作業をしただけということになります。

物件掲載数を増やして、反響(潜在顧客)を確保したい不動産業者

主収入が仲介手数料である会社の多くは、営業マンも歩合制で契約をとって仲介手数料を得ることがメインです。まだ日本の不動産事情は、不動産会社に求めるイメージが物件情報となっていて、物件を入口にして問合せをとるのが最も手っ取り早いため掲載数を増やすと問合せ数が増加しやすいのです。但し、更新が追い付いておらず掲載物件が「成約済み」の物件になっていたり「募集中」が実際には決まっているなど、悪質な場合は「おとり広告」のようなことをやっている業者もあります。

駅前にある不動産会社の広告掲載数は増えやすい?

広告数が多い会社はいわゆる借主側で活動する「先付業者」の側面が強い可能性が高く、たくさんの物件情報を収集して、「テナント」が希望する物件を探すことが中心になってきます。そのため、ある程度スタッフを配置し、大体出店している場所も駅前やアクセスの良い場所である必要が高く、高い家賃を支払っています。となるとノルマ設定なども高く設けられており、契約を急かせられる原因になります。とにかく問合せを確保するため掲載数を伸ばし、新しい物件がでたら掲載許可をとりホームページを更新するのですが、大家さんや元付業者に無断で掲載する会社もありトラブルの元になることも。テナントの場合はただ決まれば良いものではありません。

SUUMOなどポータルサイトに掲載されている物件はどこの仲介会社からも契約できる

なぜ、同じ物件を複数の不動産会社が掲載するという効率の悪いことが起きるのでしょうか。それは、まだまだ日本ではSUUMOなどに掲載されている物件はどの不動産会社からでも契約できるということが一般的に知られていないからです。そもそもレインズが整備されたのは、不動産取引においてその1社を通してしか取引ができないということは不公平なので、情報を公開させ借主が仲介業者を選べるようにするためにあります。このことがもっと日本で根付き一般的になれば広告掲載数を競うことはなくなるでしょう。そうすると、不動産業者は今のように物件数ではなく自社では何がお客様のためになるか?という本来のサービス向上を追求していくことになりもっと洗練された業界になるはずです。

掲載数を増やすのは問合せを得て潜在顧客にするのが目的

物件掲載を多数している会社は仲介手数料が主収入であることが多く、営業マンも契約をとらないと給料が残らない歩合制であったりします。手数料が低い物件や時間のかかる物件は敬遠され「契約に至りやすい物件」「手数料が高い物件」が優先されていきやすい環境になります。否定はしませんが、こういう会社の場合は日々の問合せや更新作業がその分増え、数多くの案内が発生します。実際には特定の物件のフォローが難しくなり、特定の賃貸大家さんの優先度が低くなってしまうのです。

大家さん側の業者は不特定多数の対応は減らし、大家さんとの時間を重視する

大家さん側の業者はというと、以前より賃貸大家さんと関係があり信用で仕事をもらっているケースがほとんどです。最近付き合いだしたテナントと、以前より仕事を反復してもらっている、また任せてもらう可能性の高い大家さんのどちらを大事にするかはいうまでもありませんね。元付会社は駅前ではない場所にあることも多く、任せた理由もバラバラです。「資産の売却でお世話になって対応がよかった」という理由だったり、「自宅の近くに昔からある不動産屋さんで親切だから」「高校時代の同級生が不動産業をしていたから」など以前からのお付き合いであることが一般的です。このような家主側で活動することの多い不動産会社は、日頃から地主や大家さんとの関係を重視、優先しているため不特定多数の来店や反響に対応しない(時間を地主さんや大家さんに割くため)しできない傾向があります。そのため広告掲載も必要最低限になり、広告をうつにしても自社で預かっている特定の物件だけ掲載している方が閲覧してもらいやすいので多数を載せる必要がないのです。

主を集客する業者(先付業者)と、大家・資産側の業者(元付業者)の2種類がある

不動産の手数料は、いくらお客さんに時間を使っても自社で決まらなければ1円もお金を請求できないことが原則。テナントが他社に回る前に契約につなげようと、物件を探しては紹介し、値段があわなければ大家さんに値下げをお願いして少しでも早く成約したいものです。広告掲載物件が多い業者は費用の支出もあり、ノルマ設定が高くなるので広告物件数が多い業者に任せると契約を急かされるなどの要因になります。多数の物件を広告し、借主の集客をメインとする不動産会社へ依頼するとこのようなデメリットがあります。

テナントの募集依頼は不動産業者の口コミや評判をチェック

賢い大家さんは、このことを知っていて実践しています。どれだけ掲載しているかではなく、自分の物件にどれだけ力を注いでくれるか、自分の物件を優先して仕事をしてくれるかが大事なのはいうまでもありません。また、裏をかえせば物件広告数に頼らず存続しているというのは、仲介件数の増加や広告に頼らず紹介や既存のお仕事で十分に仕事が回っている業者だということにもなります。広告物件数が多いところという理由だけで探すと「フォローが無い」「契約を急かされた」「対応が遅い」「担当がコロコロ変わる」など不満が発生しやすい原因にもなるのです。繰り返しになりますが、広告物件数を増やすのはどの業者にもできることです。

大家さんが探すべき不動産会社は、掲載物件が多いかどうかではなく、実際にまわりの大家さんの評判はどうかであったり、管理実績や仲介実績を含め口コミなどをチェックしてみると良いでしょう。以上最後までお読み頂き有難うございました。
株式会社プライオリティは左京区を含む京都市内で多数のテナント店舗を管理している不動産会社です。無料相談、個別相談、お気軽にご相談ください。

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