不動産の税金編

京都市で事業用不動産の管理、仲介をする株式会社プライオリティによくあるご質問

不動産オーナーより無料相談でよくある質問集です。

住宅戸建を店舗にすると、固定資産税が高くなるとききましたが？

土地の固定資産税は、住宅用地の場合は税額を6分の１に軽減する措置があります。そのため、店舗へ用途を変更した場合、その土地は「事業用地」となりますから軽減措置については受けられなくなります。よって、高くなります。店舗付き住宅などの、店舗と住宅を兼用する併用住宅の場合は、床面積の使用割合によって土地の軽減措置の適用が変わります。ただ、非住宅用地の場合でも別途負担調整措置があるので単純に税額が6倍にすぐなるということではありません。一方で、家屋の固定資産税については住宅よりも店舗の方が傷みやすく減価が早いという考えにより安くなる可能性もありますが、改装されることにより家屋の固定資産税が上がることもあります。

事業用物件の家賃は消費税がかかりますか？

かかります。住宅に関して消費税は非課税ですが、店舗や事務所など事業用物件の貸付は課税対象となります。事業用物件の家賃収入の総合計が1,000万円を超えた場合にかかってきますので、1,000万円を超えていなければ免税事業者とされ課税対象にはなりません。

消費税率が引き上げの変更をされた場合、増額分はテナントに請求して良いですよね？

消費税率の変更は、近年では８％から10％に変更されたことが記憶に新しいですね。「当然に」請求できるとまではいえません。無用な争いを避けるためにも、契約条文に「消費税率の改定がある場合は、当然に新税率で計算するものとし借主は予め了承するものとする。」と記載しておくと良いでしょう。

建物賃貸借契約を中途解約する場合の違約金は課税対象ですか？

建物の賃貸人は、建物の賃貸借契約期間が終了する前に入居者から解約の申し入れにより、中途解約の違約金として数ヶ月分の家賃相当額を受け取る場合があります。この違約金は、賃貸人が賃借人から中途解約されたことに伴い生じる逸失利益を補填するために受け取るものでありますので、損害賠償金として課税の対象にはなりません。
一方で、契約時に定めている解約引き金、敷引き金など償却金については、課税対象となります。

会社より外国へ転勤辞令がでました。海外オーナーとなる場合に、気を付けることはありますか？

原則として1年以上の転勤辞令であれば、貸主は「非居住者」に該当します。国内の源泉所得に関する規定に基づき、商業用不動産を借り受ける者は個人であっても法人でもあっても、賃借料を支払う際に源泉徴収義務が発生します。テナントは賃借料の支払いの際、20.42％の税率により計算した額の所得税及び復興特別所得税を源泉徴収しなければなりません。納税義務者はテナントになりますので注意が必要です。貸主は出国翌日より非居住者となりますので借主に対する通知、出国前に納税管理人の届出など検討する必要があるでしょう。借主は源泉徴収した翌月10日までに毎月納税をする必要があります。

消費税インボイス制度って簡単にいうとなんですか？

2023年5月から消費税にインボイス制度が導入されます。消費税納税義務者は、支払いの際に受け取る領収書や請求書がインボイスでないと、仕入れ税額控除ができなくなり納税額が増えます。納税義務がある会社の事業者は免税事業者との取引をやめて課税事業者との取引へ変更する可能性があります。今まで免税事業者であった不動産オーナーの場合は、賃貸継続するために課税業者になるか値下げをするかなどの選択を迫られる可能性があります。

免税事業者はインボイスを発行できないのでしょうか？

年間の課税売上高が1,000万円以下の免税事業者は、消費税の納税義務者ではなく、適格請求書発行事業者ではありません。年間課税売上高1,000万円以下であっても課税事業者になることは可能です。インボイスを発行するためには、消費税納税義務のある課税事業者を選択する必要があります。