店舗解約の原状回復で抑えておくべき注意点

借りていた店舗を退去、解約するときは原状回復を中心に様々な手続きがでてきます。

これから店舗の閉店、解約を考えられている方に店舗解約時の基本的な流れと抑えておくべき注意点を解説いたします。

店舗における原状回復の基本的な考え方

店舗解約の際に大きな出費となるのが、原状回復です。

まず、原状回復とは賃貸物件を契約前の状態に戻すことです。

「借りたものを元の状態に戻して所有者に返す」という当たり前の考え方にそったものですが、原状回復の内容は契約によって異なることがあります。

住宅と違い、店舗やオフィスなど事業用に物件を借りた場合は借主がほぼ100％の割合で原状回復費を負担することになります。

契約書で特約事項、原状回復の項目を確認

契約は各当事者で取り決めることができるので、店舗解約の際の原状回復についても契約書に個別に負担割合が定められていることがあります。

契約書の内容をチェックしましょう。

店舗では解約時の状態についてスケルトン返却を明記していることも良く見られ、このような特約があれば例え居抜で借りたとしても借主の負担でスケルトン（躯体）にすることが原則必要になります。

原状回復工事期間中の家賃負担

店舗の解約で気を付けたいのは、原則として原状回復工事中の家賃負担は借主にあります。

3ヶ月後に解約をするとして、解約通知を提出した場合、原状回復工事に1ヶ月かかるのであれば2ヶ月後からは工事に着手できる環境を手配することが必要になります。

原状回復義務と明渡しはセットになっており、合意が有る場合をのぞいて家賃支払い期間はスケルトン工事や原状回復工事の終了までを見ておかなければいけません。

原状回復工事の範囲はどこまで？

店舗の解約時、原状回復範囲はスケルトン工事においても、一部残した方が両者に都合が良い場合もあるので工事前にできれば両者で詳細な打ち合わせをもつ方が望ましいでしょう。

また、店舗の居抜など実際に当時の状態に100％戻すのが困難な場合は、代替品や代措置、回復の程度を話し合いで決めることもありますが基本的に全て借主が負担すべきなのは変わりません。

原状回復工事の業者が指定される理由は？

店舗解約の際、原状回復に入る業者については貸主から指定されることが多いと思います。

このとき、テナントからすると複数の業者から相見積もりをとり、少しでも安い業者にお願いしたいと思うものですがビルオーナーからすれば不動産価値を維持できるように信頼できる工事業者に入って欲しいと思うからです。

テナント側は退去する物件ですからコストダウンばかりに集中し、結果的に業者や工事の質がずさんであったりやっつけ仕事のような工事をされることがあり、心配するのです。

取り決めがなされていない場合は交渉して変更できることもありますが、やり直しが生じた場合に再費用や明渡し時期に影響がでたりするリスクもあります。

原状回復工事の費用はどれくらい？

物件や環境、業種によっても違ってきますが、10坪くらいの小さな物件でも100万前後はみておくべきでしょう。

ビルの環境や立地などによっても変わってきますが残置物撤去など含めると300万、400万など場合によってはもっとかかることも珍しくありません。

夜間帯の工事が必要だったり、道路の専有許可、人員数や期間によって変わってきます。

原状回復の費用を抑えて上手に店舗解約する方法があるのをご存知ですか？

店舗解約時の原状回復コストは大きい負担となります。例えば５００万円かかるところを１００万円に支出を抑えることができればお得だと思いませんか？

京都市で飲食店など店舗の閉店、解約をお考えの方は株式会社プライオリティまでご相談ください。

後継テナントを誘致し、居抜で活用することでコストを抑えて店舗を解約できることがあります。

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