民法改正で事業用賃貸の連帯保証はどう変わったか

民法改正で事業用賃貸の連帯保証はどう変わったか

京都市で事業用賃貸物件の管理、募集をする不動産会社プライオリティです。
飲食店、物販店を含むテナント店舗、オフィスといった事業用物件を賃貸する不動産オーナー向けに、民法改正と連帯保証における極度額についての記事です。

2020年4月の民放改正により賃貸オーナーが注意する大きい変更があったのが、保証契約に関してです。
賃貸全般でいうと、これまでも判例をもとに一般化されていたものが民法で明文化されたとみられるのが大部分。明文化された影響は、今までの運用と実務上大きくは変わりません。一方で一部、大きく変更されたのが保証契約。4月から施行されてますので、すでにスタートしています。

今まで当たり前だったことが、これからも知らず続けていくと
保証してもらえないということにもなりかねません。

知らなかったということが無いように、しっかりとポイントをおさえておきましょう。

事業用賃貸の保証契約の変更点

民法改正では保証契約に関する法律が大きく変わりました。賃貸は連帯保証人を取るのが一般的ですから、事業用賃貸実務も従来と大きく異なることがでてきます。民法改正が事業用の保証契約に及ぼす影響の主なポイントは、下記の2つです。

①極度額の設定が必要になった
②連帯保証人への情報提供義務化

POINT① 極度額の設定が必要になった

事業用賃貸の保証契約は極度額の設定が必要になりました。

改正前)
連帯保証人は、いわゆる根保証契約と呼ばれるもの。賃貸の連帯保証人は、「根保証」の連帯保証契約を交わしていました。根保証とは、借主から発生する債務を将来に渡って無制限に担保する性質のため、滞納が続けば滞納分、原状回復費などを上限なく連帯保証人に請求することができました。

改正後)
賃貸の保証人なら、、と軽い気持ちで引き受けていた連帯保証をめぐるトラブルが多かったのも事実。そこで、根保証の性質である賃貸の連帯保証契約は、上限金額を定めることとされました。それが「極度額」です。

極度額を超える債務は、保証責任の外となります。一方で大変注意を払わなければいけないのが、極度額の明記が無い契約をしてしまった場合、有効に保証責任自体を追及することができなくなってしまうこと。つまり、「この契約は不備があるから、そもそも連帯保証しない」といわれてしまいます。今後は極度額を明記し連帯保証契約をすることになります。民法改正前の契約は旧民法が引き続き適用されます。2020年4月以降に新規の契約、更新を経るものは新法適用となりますから注意しましょう。

保証極度額とは

保証極度額とは、賃料20万円の物件で200万円を極度額として明記した場合は、連帯保証人は合計200万円までについて連帯保証する義務を負います。200万円を超える部分は保証外になります。連帯保証人から見て、自身が負担しなければいけない金額が明朗に示される格好になり、保証契約時に合理的に判断することが可能になります。

極度額の決め方、何か月分が妥当か

極度額の決め方でもう一つの落とし穴が、高額すぎてはいけないというところです。20万円の物件に対して5,000万円や1億としておけば超えることはないだろう。とお考えになる方もいるかもしれませんが、極度額を決めたといっても、これでは20年~40年分の賃料に該当し保証人はあらゆる損害を支払わなければならなくなります。これでは極度額を定めた意味がありません。こうした場合、極度額の定めが無いものと扱われ公序良俗に反して無効にされてしまう可能性があります。賃料の1年~1年半分、原状回復費を見込みにした2年程度であれば妥当な範囲ではないかといわれていますが今後の判例で解釈基準ができていくと思います。

POINT② 連帯保証人への情報提供義務化

保証契約には、情報提供が義務化されました。

民法改正で、事業用のオフィスや店舗などの賃借人は、保証人への賃借人財務状況の開示を義務付けました。

賃借人の次に関することを連帯保証人に情報提供することが義務となりました。なお、正しく履行されていない場合は連帯保証契約が無効になってしまいます。また、居宅には義務がなく事業用取引を目的に改正されました。
①財産及び収支の状況
②主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況
③主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容

賃借人の財産及び収支の状況とは

預貯金や保有している不動産、株式なども財産ですから含まれてくるでしょう。
また、事業の損益等も情報提供する必要があります。

主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況とは

賃借人が他でローンを組んでいたり融資を受けている、など債務状況を情報提供しなければなりません。
その金額や支払い状況も含まれます。

主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容

担保提供があれば、それらも情報提供しなければなりません。

まとめ

改正民法では、事業用賃貸の連帯保証に大きい影響があります。
連帯保証人は、極度額の記載により合理的な判断をして契約に臨めるようになりました。具体的な金額が明示されることにより自己が負担しなければいけない金額がはっきりとします。これによりトラブルは少なくなりそうで青天井だったものに上限額がつくのですから契約しやすくなったといえます。ですが予想される実務は今までは賃貸の契約だからと安易に連帯保証していたものが、連帯保証人の心理的には「その金額を負担する可能性がある」という不安が濃くなり連帯保証には及び腰になるでしょう。また、情報提供が義務化されたことは、連帯保証人へ自己の財産や債務などを詳細まで伝えなければいけなくなりますから借主側も安易に頼みにくくなり、連帯保証人から無効を主張される可能性を考えて契約を結ぶ必要があります。
今後の対処としては、家賃債務保証会社の利用を前向きに検討していくのが良いと思います。