民法改正で事業用賃貸の連帯保証はどう変わったか

京都市で事業用物件の管理をする不動産会社プライオリティです。

事業用物件を所有する不動産オーナー向けに、民法改正と連帯保証における極度額の記事です。

2020年4月の民放改正がありました。

不動産オーナーが注意する大きい変更があります。

それが保証契約に関するものです。

これまでも判例をもとに一般化されていたものが民法で明文化されたとみられるのが大部分です。

明文化された影響は今までの運用と実務上大きくは変わらないでしょう。

保証契約に関する変更は重要点で、保証契約が無効になる可能性もあります。

知らないと損をしますので、ポイントをおさえておきましょう。

事業用賃貸の保証契約の変更点

民法改正で保証契約に関する法律が大きく変わりました。

賃貸は連帯保証人を取るのが一般的です。

賃貸実務も従来と大きく異なることがでてきます。

民法改正が事業用の保証契約に及ぼす影響の主なポイントは、下記の２つ。

ＰＯＩＮＴ①　極度額の設定が必要になった

事業用賃貸の保証契約は極度額の設定が必要になりました。

改正前）
連帯保証人は、いわゆる根保証契約と呼ばれるものです。

賃貸の連帯保証人は、「根保証」の連帯保証契約を交わしていました。

根保証とは、借主から発生する債務を将来に渡って無制限に担保する性質です。

滞納が続けば滞納分、原状回復費などを上限なく連帯保証人に請求することができました。

改正後）
賃貸の保証人なら、、と軽い気持ちで引き受けていた連帯保証をめぐるトラブルは多くありました。

根保証の性質である賃貸の連帯保証契約は、上限金額を定めることとされました。

それが「極度額」です。

極度額を超える債務は、保証責任の外となります。

注意することは極度額の明記が無い契約をしてしまった場合です。

有効に保証責任自体を追及することができなくなってしまう可能性があります。

「契約に不備があるから、連帯保証をしない」といわれてしまうのです。

今後は極度額を明記し連帯保証契約をすることになります。

民法改正前の契約は旧民法が引き続き適用されます。

2020年4月以降に新規の契約、更新を経るものは新法適用となります。

保証極度額とは

賃料２０万円の物件で２００万円を極度額として明記した場合は、連帯保証人は合計２００万円までについて連帯保証する義務を負います。

２００万円を超える部分は保証外になります。

連帯保証人から見て、自身が負担しなければいけない金額が明朗に示される格好になりました。

保証契約時に合理的に判断することが可能になります。

極度額の決め方、何か月分が妥当か

極度額は高額すぎてはいけません。

２０万円の物件に対して5,000万円や1億としておけば超えることはないだろうとお考えになる方もいるかもしれません。

極度額を決めたといっても、これでは20年～40年分の賃料に該当し保証人はあらゆる損害を支払わなければなりません。

これでは極度額を定めた意味がないのです。

こうした場合、極度額の定めが無いものと扱われ公序良俗に反して無効になる可能性があります。

賃料の1年～1年半分、原状回復費を見込みにした2年程度であれば妥当な範囲ではないかといわれていますが今後の判例で解釈基準ができていくと思います。

ＰＯＩＮＴ②　連帯保証人への情報提供義務化

保証契約には、情報提供が義務化されました。

保証人へ賃借人財務状況の開示を義務付けました。

賃借人の状況を連帯保証人に情報提供することが義務となりました。

正しく履行されない場合は連帯保証契約が無効になる可能性があります。

居宅取引には義務がなく事業用取引を目的に改正されました。

①財産及び収支の状況

②主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況

③主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容

賃借人の財産及び収支の状況とは

預貯金や保有している不動産、株式なども財産に含まれるでしょう。
事業の損益等も情報提供する必要があります。

主たる債務以外に負担している債務の有無並びにその額及び履行状況とは

賃借人が他でローンを組んでいたり融資を受けているなどを債務状況を情報提供します。
その金額や支払い状況も含まれます。

主たる債務の担保として他に提供し、又は提供しようとするものがあるときは、その旨及びその内容

担保提供があれば、それらも情報提供しなければなりません。

まとめ

改正民法は、事業用賃貸の連帯保証に大きい影響があります。

連帯保証人は、極度額の記載により合理的な判断をして契約に臨めるようになりました。

具体的な金額が明示されることにより自己が負担しなければいけない金額がはっきりとします。

青天井だったものに上限額がつくのですから契約しやすくなったといえます。

一方で、予想される実務は連帯保証契約に不安がうまれることです。

安易に連帯保証していたものが、連帯保証人の心理的は「その金額を負担する可能性がある」という不安が強くなります。

連帯保証には及び腰になるでしょう。

情報提供が義務化されたことは、連帯保証人へ自己の財産や債務などを詳細まで伝える必要があります。

借主側も安易に頼みにくくなることでしょう。

連帯保証人から無効を主張される可能性を考えて契約を結ぶ必要があります。

今後の対処は、家賃債務保証会社の利用を前向きに検討していくのが良いと思います。

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