店舗を貸すときに注意する3つのポイント

さて、めでたく入居テナントが決定しこれから契約に。


一般的には仲介業者が入っていることでしょう 。



仲介業者になんとなくで任せていたり、やってしまうことが多い

契約手続き。

大丈夫だと思わずに、よほど経験豊富な大家さん以外はできるだけテナント店舗の取引に熟知したパートナー(不動産業者)をみつけてくださいね。
※2020年4月1日の民法大改正は賃貸借契約、とりわけ連帯保証契約にとっても影響が大きいです。

今回の投稿は、店舗を貸すときに大家さんが注意するべき3つのポイントについてご説明します。


大家さんが店舗を貸すときに注意する3つのポイント

賃貸管理会社に委託している場合や仲介会社がある場合は、その不動産屋さんが契約管理や契約手続きをしてくれます。

弊社はテナント仲介も積極的にしていまして、現在当社の考えるテナントのベストな募集方法は専任募集ですが

一般媒介でのご依頼も喜んでお受けしています。

例えば先に当社が一般でご依頼を受けていて、その後他社さんにも募集を頼んでも良いか?ときかれてももちろん快く承諾します。

そういったとき、弊社で依頼を受けていても残念ながらうちでは決まらず、他社さんの媒介で先に成約になったりすることがもちろんあるわけです。

大家さんの物件が決まったので、それはそれで喜ばしいことです。


しかしその後、他社で契約しそちらがパートナーとして契約を進めていくにもかかわらず、時折こちらにご相談が舞い込みます。

というか、

ご相談を受けることが少なくありません

プロである不動産屋に手数料を払って手続きを頼んでいるにも関わらず、退去するときに困ったり、契約手続き中になってから、あるいは商談中からお悩み相談が弊社に入るわけです。

なぜでしょうか?

悲しいことに、不動産業者の圧倒的多数の担当者において、事業用物件の取引経験が不足しているということが実に多いんですね。

そんな大家さんに注意点の前に知って頂きたいこと。

不動産業者の得意、不得意


注意点の前に、不動産屋には得意不得意があるということを知識としてお持ちください。

売買や居宅賃貸が得意であっても、事業用賃貸の取引は得意とは限りません。

むしろほとんどの業者は不慣れで不得意である分野です。

例えば

住戸の募集はA社なのに、1階店舗の募集はB社の看板がかかってるのをみたことありませんか?

※イメージです






(写真はイメージで使用。住戸も店舗も当社が募集・管理してます)

こちらの事例でいうと、住戸の賃貸管理はA社にお願いし、店舗だけB社にお願いしているとそういう状況になります。

一見不思議な光景ですね。

同じ賃貸マンションの中で、なぜ業者をわけているんだろう・・・と疑問に思いませんか?

実は注意してよくマチナカを観察してみると結構みかけます。

なぜ、一括して同じ不動産業者に頼まないのか。

それは、その大家さんは店舗には店舗に強い業者があることを経験的にご存知なんです。

不動産業者といっても千差万別。

不動産業者の中でも事業用不動産を熟知している担当者というのが非常に少なく、専門性が随分とそれぞれ違います。


専門性の話は今回は省略(また別で)


アドバイスとして、店舗は募集委託段階から事業用賃貸に精通している業者を選ぶのがベターです!

一見、大家さんからその違いは見極めにくいかもしれませんね。

不得意なA社にお願いしても、正直に苦手と断らず、頼まれたら「任せて下さい!」と引き受けてしまうからです。


不動産屋の性?

こういうときは経験不足から、取引で注意すべき点が不動産業者でもわかっていなかったりします。


ですから大家さんに必要なことは

自己防衛&自己予防。


契約に不足があって、最終的に困るのは契約当事者の大家さんです。
他人任せにせず、ちゃんと契約がなされているかしっかりとチェックをいれましょう。

では、どこをチェックすればよいか、解説していきます。

最低チェックしたい3つのこと

『チェックってどこを?』


もちろん契約書は隅から隅まで目を通して頂きたいものです。

色々とありますが、中でも

最低この3つはチェックしておいてください

というポイントをご説明します!

店舗契約の入口・出口・目的

①店舗引渡し時の取り決め

②店舗退去時の取り決め

③使用目的

当たり前のような話なんですけど大体トラブルになるのはこのあたり。

借主との間で認識に相違がでやすいところだということでしょう。


ということは

この3つだけちゃんとやっとけばほぼ問題なし!



ということです。

(ちょっと言い過ぎかもしれません)





居宅賃貸と比べるとわかりやすいでしょうか。

事業用賃貸は用途が違うことがあれば、入居時の状態も退去時の状態も物件によって様々。



事業用賃貸は自由に取り決める範囲が広い分、借主のイメージと貸主のイメージが一致しにくい面があります。


居宅賃貸では大抵そのまま備品を持ち込めばお住まいになれますし、借主が部屋を大きく模様替えしたり改装工事をするということも禁じられていますので大体みなさんご承知の通り。


あまり認識に違いがあるということもないかなと思います。


では、事業用賃貸ではどうでしょうか。


多くの場合でそのままで使わず、大小の工事が発生します。


売買ですと購入した側の自由にすれば良いですが、賃貸はそうもいきません。


借り物に工事を加えて、最終的に貸主にお返しするものですから。


業種も、勝手に風俗店になっていたらそれは困りますよね。


貸主は次に貸すことも検討していることでしょう。

事業用物件はお金が絡んできますので、円満にお付き合いをするためにもちゃんと契約で決めておくことが大切です!

①店舗引き渡し時の取り決め

一つ目に、スタート時の早い段階でのご相談例

ご相談事例

・「エアコンが壊れているといわれているけど、家主さんの負担でなおして欲しいといわれている。私が負担するものでしょうか?」

・「私のもので売れるものがあったので、引き渡し前に持ちだしました。無いと困るから戻してくれといわれている」

・「解体する約束をして解体後引き渡したが予定していないところまで解体するようにいわれている」

・「処分されたら困るものを勝手に処分されたが費用を請求してよいか」



はい このようなご相談に対して回答すると


契約当事者で自由に取り決めること

なので、どのように取り決めましたか??とお尋ねすることになります


上記はいずれも最初に取り決めておく補修負担区分や設備について、認識や引渡し状態が曖昧になっていておきたトラブルでした。


中でも補修負担のご相談は多く、エアコンのときでいうと設備扱いだという記載こそ残していませんでしたが借主の認識は動くものだと思っていたということ。


引渡しの際の状況はご自身が営業していた時に問題なく使えていたことから、「エアコンはこのまま使えるよ」といって引き渡しされたようです。


実際は動力を契約してさぁ使おうとしたら正常に動作しなかったんですね。


状況だけきくと、借主は当然動くことを期待して契約したと思います。


それくらい・・と思うかもしれませんが借主の立場で考えると

思わぬ出費となってしまいます。



これに限らず、トイレやその他備品、特に居抜であれば家具類、什器備品関係の扱い。


不用品は誰がどこまで処分するか、してよいか。


費用負担など、できるだけわかりやすいように取り決めるようにしましょう。


この時は相手との話も並行線 修繕できる範囲だったこともあり、今後のお付き合いを考えた上で貸主に修繕をお願いしました。
それと同時にお互いに将来的な認識をすり合わせるようご提案し 「空調の初動点検・初動保証は貸主が行い、1ヶ月経過以降の性能保証はしない(借主がメンテナンスする)」 という内容の追加の覚書を交わして頂きました ※誤認させる説明には気をつけましょう 。

下記のような場合は行き違いが発生しやすいので、特に注意。
・閉店予定の営業中店舗 。
・居抜物件。
・貸主工事が発生する店舗。
・賃貸借契約を引き継ぐ形での借主変更。

対策例
・設備付帯表、負担区分表など作成する。
・貸主側工事のあと引き渡す場合は工務店を交えて現地で説明をする。
・内見時より撤去品が出る場合は双方立会で現地確認する。
・誤認を招く説明はしない。

②店舗退去時の取り決め

2つ目は、退去時の取り決めです。

ご相談事例

・「借りたときはボロボロのトイレを新品に交換したから買い取ってくれといわれている」

・「家主さんもこの工事は了承したでしょうと回復工事を拒否されている」

・「最初に、退去時はそのまま退去してくれたらいいよと約束したが、使えないものばかりで困っている」

・「残置物といっても回復義務はあると認識していたが、借主と意見が対立している」


はい。

入口よりも出口で事件は起きやすい。



近くにいなかったり、お店の様子がわからないと退去の際に「え~こうなってたのぉ。。」とびっくりしてしまうものです。



特に相手を選ばず貸すと後が怖いです・・




どちらもお金がからんできますから、トラブルの無いようにしっかり基準をつくっておきましょう。


どのような店舗にするつもりなのか、申込の段階でどのような改装工事を予定しているかは尋ねるようにしてください。



実際には色々と打ち合わせがあって契約しているのに契約書には、「原状復帰する」とだけ書かれて終わっているものもあります


スケルトンで貸したならまだわかりやすいのですが10年超も営業した店舗だと当時の状態が記憶にないどころか、どういう約束だっけ?ということになっていませんか?



今回のようなご相談には対策例として、下記のような文言を特約に付したり、注意するといいかもしれませんね。
トラブルにならないようお気をつけください。

対策例

・原状回復の定めがしっかり入っているか確認し現実に沿う内容にする
・如何なる事情であっても買取請求は行使できない文言を特約する
・工事予定内容をヒアリングし、退去時にどういう状態に戻すことが原則か明記する
・契約時に安易な回復免除の約束はせず、退出時において貸主が認めることを要件にする
・借主の造作設備の変更・処分については、事前に工事図面や書面で貸主の許可を得て行う

③使用目的

3つ目は使用目的についてです。

ご相談事例

・カフェだから貸したのに、焼き鳥屋に替えられた

・近隣のことを考えて昼の業種を募集したのに、昼をやめて深夜に営業しだした

たまりませんね。


家賃を問題なく払われていると、厳しいことをいいにくかったりもします。




それもこれも貸すときの認識が一致していないことが原因。



大体のケースで、借主側も悪気が無かったりしますので予めちゃんと認識頂くように書面にも起こしましょう。

貸主側は、カフェをやるということで貸したと思っていても、借主側はカフェが儲からなければ別の業態も視野にいれているかもしれません。




借主側としてはちゃんと支払いしており適法な営業であれば制限される覚えは無いと考える方もいらっしゃいます。


これはどちらが正解かという話ではありません。



飲食店だけでも、カフェ、定食屋、焼き鳥や焼肉、カレー店やバーと様々です。


制限がある中で貸しますよということをしっかり伝え、契約内容としましょう。



対策例

業種や営業時間などの要望がある場合は下記のように使用目的を明らかにて、必要があれば特約にも明記しましょう

×  事業用 、店舗 、飲食店
〇  飲食店(カフェ)

特約)
〇  営業時間は11時~19時までの間で相談とする
〇  使用目的の変更は、事前に貸主の書面による承諾を要す

まとめ

今回は、店舗を貸すときに注意する3つのポイントを解説させて頂きました。
いかがでしたか?

経験的にはこの3つ抑えておけば大丈夫です!(言い過ぎかも)

とはいえざっくりと簡単にお伝えしていますので、注意するポイントは契約ごとに多数存在しますでの気をつけましょう。

取引には事業用不動産をメインに扱っている、気の合う良いご担当者さんを見つけられるといいでしょう。

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