店舗を貸すときに注意する３つのポイント　

店舗を貸すときに不動産オーナーが注意するべき３つのポイントを説明します。

契約条件を貸主と借主で大筋合意できれば、いよいよ文書でのとりまとめに入ります。

仲介業者に、任せっきりにしていませんか？

契約手続き。

不動産の貸し借りは、借主貸主の間に仲介会社が入るのが一般的です。

しかし、仲介会社がいいかげんだとアクシデントに見舞われることがあります。

貸主は、部分的でも肝心な点を理解すると安心です。

不動産業者の得意なことと、不得意なこと

はじめに、不動産屋は得意と不得意があるのをご存知ですか？

じつは不動産屋にはそれぞれ専門性があります。

賃貸物件、売買物件を探す人の多くは居住用不動産を探します。

そのため、多くの不動産屋は住宅の取引を専門にし得意としています。

一方で事業用不動産を得意とする業者は全体のなかで５％程度といわれています。

だから、住戸部分はＡ社が募集し、店舗部分だけＢ社が募集していたりするわけです。

※イメージです

1階店舗が空室の下駄履きマンションを観察すると、異なる募集会社の看板がかかるのをみかけることができます。

異なる不動産会社に依頼をするのは店舗には店舗に強い業者があることを経験的にご存知なんでしょう。

しかし知らない大家からみて店舗に強い業者を見極めるのは難しいかもしれません。

なぜなら不得意なＡ社にお願いしても、正直に苦手と断らないからです。

頼まれたら「任せて下さい！」と引き受けてしまいます。

不動産屋の性？

不動産業者の圧倒的多数の担当者が不慣れで不得意なのが事業用不動産取引です。

取引担当者も、経験がないから何に注意すべきか、わかっていないことがあります。

大家に必要なことは

自己防衛＆自己予防。

契約に不備があって、入居後に困るのは大家です。

他人任せにせず、適切な契約がなされているかチェックをいれましょう。

どこをチェックすればよいか、３つに絞って解説していきます。

店舗を貸すときに注意する３つのポイント

契約書は隅から隅まで目を通して欲しいものですが、中でも３つのポイントを抑えておきましょう。

●店舗引渡し時の取り決め

●店舗退去時の取り決め

●使用目的

賃貸契約でトラブルになりやすいのはこの３つで、借主と認識に間違いがでやすいところになります。

事業用賃貸は、住宅と上記のポイントを比べると違いがよくわかります。

住宅は用途も「住まい」に限定されていて、設備は使える状態にして渡します。加えて借主が部屋を模様替えしたり改装工事を禁じていますし、退去時はガイドラインに沿い、全員が共通して考える一定のルールがあります。

一方で事業用賃貸は用途も入居時の状態も異なり、退去時の状態も物件によって異なります。

そのため認識違いが起きやすいのです。

事業用賃貸では、多くの場合でそのまま使わず大小の工事が発生します。

売ったら、買主の自由にすればよいですが賃貸はいずれ返してもらうもの。

借主と円満にお付き合いをするためには、契約で予め決めておくことが大切になります。

相談事例をまじえながら、ポイントごとに解説します。

●引き渡し時の取り決め

上記は認識や引渡し状態が曖昧なためおきたトラブルの一例。

これらは契約当事者で自由に取り決めることです。

中でもご相談に多いのが補修に関すること。

トイレやその他備品、居抜であれば家具類、什器備品関係の取り扱い、不用品は誰がどこまで処分するか。

できるだけわかりやすいように取り決めることが大切です。

対策例

・設備付帯表、負担区分表を作成する。

・貸主が工事して引き渡す場合は、工務店を交えて現地で説明をする。

・内見時から状態が変わる場合は双方立会で現地確認する。

・誤解を招く説明はしない。

下記の場合は行き違いが発生しやすいので、特に注意が必要です。

・閉店予定の営業中店舗

・居抜物件

・貸主工事が発生する店舗

・借主の地位継承

続いてのポイント

●退去時の取り決め

・「トイレを新調したから買い取りして欲しいといわれた」

・「工事を了承したはずだと、原状回復工事を拒否されている」

・「居抜で退去していいと約束したが、使えないものばかりを残された」

・「残置物の回復義務はあると認識していたが、借主と意見が対立している」

2つ目は、退去時の取り決めです。

認識の違いの多くは退去時に発覚します。

遠方に住む大家だとお店の様子がわからず、退去立会のときに初めてわかったという話をききますがトラブルの無いように基準をつくりましょう。

どのような店舗にするつもりか、申込の段階で予定している改装工事を尋ねるようにしてください。

対策例として以下を参考にしてください。

対策例

・原状回復の定めを現実に沿う内容にする

・買取請求は行使できない文言を特約する

・工事予定内容をきき、退去時に戻す状態を明記する

・契約時に安易な回復免除の約束はしないこと。

・借主の造作設備の変更は、事前に書面で貸主の許可を必要にする

そして

●使用目的

・カフェときいて貸したのに、焼き鳥屋に替えられた

・昼の業種を募集したのに、深夜に営業しだした

3つ目は使用目的についてです。

貸すときの認識が一致していないのが多くの原因です。

借主側はカフェが儲からなければ別の業態も視野にいれているかもしれません。

借主側に悪気が無いこともよくあります。

予め認識を共有するため書面に起こしましょう。

飲食店といっても、カフェ、定食屋、焼き鳥や焼肉、カレー店やバーと様々。

家賃を支払いしており適法な営業であれば、制限されるいわれは無いと考える方もいます。

制限の中で貸すことを伝え、契約内容としましょう。

【対策例】

業種や営業時間などの要望がある場合は使用目的を明らかにして、特約にも明記しましょう。

●飲食店（カフェ）

●営業時間は11時～19時までの間とする。

●使用目的の変更は、貸主の書面による承諾を要す

以上、店舗を貸すときに注意する３つのポイントの解説でした。

最後までお読みいただきありがとうございました。

取引は事業用不動産に明るい、気の合う良い担当者を見つけられるといいですね。

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