【京都市】居抜店舗の売却価格を構成する３つの要素　烏丸・河原町・京都駅周辺で高く、早く後継テナントを誘致したいなら飲食店仲介実績が豊富な不動産会社へ

居抜店舗の売却とは、内装や設備などを次のテナントへ造作譲渡することをいいます。

このときに造作譲渡価格=売却価格が決定されますが、どこに主眼をおいて査定、相場が形成されるのか解説します。

飲食店居抜き店舗物件の売却

京都市で飲食居抜き店舗といわれる飲食店舗物件も状態はケースバイケースです。

店舗物件とひとつとして同じものはありません。

飲食店でもどんな飲食店が営業していたか、備品などの使用年数、店舗の広さや厨房設備に至るまで状態の良しあしを含める状態を考えると様々です。

閉店し厨房設備などが撤去されており、一部のみ造作を残した物件でも居抜店舗として扱われることもあります。

これら全てオリジナルといっても良い状態の居抜物件において、売却価格の構成には大きく３つの要素があります。

居抜物件の売却価格を構成する３つの要素

スケルトン（躯体現し）でゼロから飲食店の店舗工事を始める場合は1,000万円～2,000万ほどの予算が必要といわれています。

大金を初期投資したテナントは、それだけの工事費用を費やしますからできるだけ高く買って欲しいと思うのも無理はありません。

そこで、初期投資が大きい店舗を居抜売却したいというご相談の際には、営業年数の長短に関わらず数百万円の高額売却価格を希望されることがよくあります。

この場合、現実にはよほど好立地の物件でなければ買い手がつかないか、買い手がつくまでに相当な期間が必要となるでしょう。

そこで、飲食店舗の店舗売却価格はどのようなところで構成されているのか、そのポイントとは。

店舗売却物件の立地

店舗売却物件の立地は非常に重要になります。

それは、資金力をもった大手が狙いたがる立地かどうか。

外食産業の大手であれば、投資する場所としてある程度出店に興味のあるエリアというのが決まってきます。

京都であれば河原町、烏丸駅近辺や京都駅近辺、乗降数がある駅前ロータリーなど、一等地とよばれるところです。

こういったエリアは日頃より物件を探していても、物件を検討できるチャンス自体多くありません。そのため、造作譲渡価格を高めに支払ってでも出店したいという思惑があり、その資金力もあるので売却が成立する可能性が高まります。

その場所に出店したい人が多ければ多いほど、売却価格は高くなります。

店舗売却物件のサイズや家賃条件

店舗といっても、間口であったり形であったり、狭小店舗と呼ばれるものから大型店舗までサイズや形が異なります。

シンプルに考えれば、大きいサイズになるほど家賃は高くなります。

ここで、どれくらいのサイズが一般的に引き合いが多い（人気がある）かというと、10坪～15坪程度の広さの物件になります。

個人経営で少人数でまわせるサイズに該当するため、15坪前後の物件を探している人が最も多く、比較的家賃が検討しやすいためです。

大型店舗になると、それなりの家賃になり、単純に借りられる資力のある客母数は減少します。

１０坪～15坪は客母数が多い=借り手がつきやすいサイズ帯になっていて、売れやすくなります。

このほかに、現店舗の内装レイアウトから何席とれるか、家賃が適正かも非常に重要なポイントです。

店舗内外の、清潔感や第一印象

なんでも第一印象が重要とはよくいいますが、店舗売却でも例外ではありません。

最初に内見にきたときに、目にして感じる綺麗さや清潔感があるかは内見者心理に影響を与えます。

売却するのであれば、購入者の目にどううつるか考えて清潔な状態にしておきましょう。

そういうお店ほど、値下げ交渉が入りにくかったり早期売却成立となることが多いです。

まとめ

以上が店舗売却の要ともいえる構成要素です。

厨房や内装についてもちろん価格に影響しますが、買取希望者にとって実はそれほど重要ではありません。

立地やサイズ、家賃条件といったところで元々競争が激しい人気物件が、店舗売却でも人気の有る無しを決める重要なポイントになり、価格への影響が大きいところです。

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