テナント物件の管理でおすすめする不動産屋 京都のテナント、店舗付住宅、一戸建の管理はお任せください。

京都市で事業用収益物件や商業用物件の賃貸管理会社をお探しでしたら左京区にある不動産会社、株式会社プライオリティへお任せください。

不動産投資でテナント物件を購入する方や、急な相続で資産の承継、物件オーナーとなったなど収益オーナー初心者でも安心できる賃貸経営管理を提供します。

テナント物件の賃貸経営は管理会社選びが大切

テナントビルや飲食店向き不動産など、投資用収益不動産は景気の影響を受けやすく、居住用物件と比べた際には投資対象に対する目利きがより求められるといわれています。

立地や物件ニーズが大切なのはもちろんですが、良い管理会社選びをしておくと購入前から相談に乗ってもらえたり、経験から有益な情報を入手したりすることができます。

そこで、いくつか管理会社選びのポイントを解説します。

テナント物件の管理は「管理主体型」の不動産屋がおすすめ

1つ目は、管理を任せるのにどのような管理会社を選ぶと良いか。

管理会社の売上主構成や受注先の割合で判断することができます。

不動産管理は仲介事業の延長で管理を預かる「仲介主体」の不動産屋と、管理事業が主の「管理主体」の不動産屋に大きく2つに分類できます。

管理主体型の不動産屋は管理料を主収入としており、仲介主体型は仲介手数料を主収入としているところが大きい違いです。

最大のお得意先が貸主となる管理主体型は、毎日の基本業務も貸主をサポートする業務が主となるため、日頃から物件紹介のため仲介会社との関係構築を強化していたり、商談の際は貸主側の目線で仲介業者と交渉を行うなど、貸主に近い立場で行動することが求めらます。

一方で仲介型は、ウェブからの反響営業や、飛び込み客応対で多数の新規取引営業や集客活動を毎日業務としているため、案内業務や物件紹介で忙しく、商談では成約優先となり管理面でも貸主側をサポートする時間的余裕を確保できにくいことが実情となっています。

もちろんオーナーの方を向いて仕事してくれる担当者が良いのはいうまでもありませんので、物件管理を委託するなら管理主体型の不動産屋を選ぶと良いと思います。

テナント物件の管理は「独立系」の不動産屋がおすすめ

さらにどのようなルートで管理を受注しているかで、「独立系」「デベロッパー系」の不動産屋と大きく2つに分類されますが、独立系をおすすめします。

デベロッパー系は、建築会社の子会社や関連企業の管理会社です。

デベロッパー系の管理会社であれば建築設備や物件構造に詳しいというメリットはありますが、管理受注においては特に営業することなく受注でき、多くの仕事が親会社や関連会社からの紹介となるため、棚ぼた的な仕事が多く営業努力が高いとはいえません。

自社利益の増収目的で管理会社が設立されているケースも多くありますが、一方で独立系管理会社は他企業と関連性が薄く、営業努力なくして受注はできない環境にあります。

コストだけでなく、紹介や継続管理を頂くために顧客満足度(収益オーナー)が優先事項になります。

そして無理な計画を推奨することは募集面や管理開始後に自身の首を絞める結果となり、紹介が途絶える原因や管理会社を変更をされることも簡単に行われます。

しがらみが少ないのが特徴であり、オーナーにとって良い話か悪い話か率直に意見もしやすく、それが後の自社の評判や評価となります。

管理主体で独立系の管理会社をおすすめする理由は、純粋に「管理面」で評価を受け仕事を受注しているかが重要なポイントです。

管理会社は貸主にとって一番の味方といえます。

物件価値向上を見据えたテナント選定が収益面、将来に渡る優良賃貸経営の秘訣。

複数が入居するテナントビルは、入居テナントが付加価値をつくる一面もあり、“点“ではなく“線”の目利きができる管理会社が望まれます。

テナント物件の契約や取引に慣れた不動産屋がおすすめ

3つ目のポイントは、住宅ではなく、事業用などテナント物件の取引を熟知しているかです。

住宅とは性質が異なり複雑なため、普段からテナント物件に積極的な不動産屋でない限り事業用不動産への知識はあまり期待できません。

不動産屋に大事な相場感にしても、テナント物件の特徴として市場に情報が出回りにくいことに加え、成約履歴としても市場で公開されないことがほとんど。

募集価格ではなく、「実際にいくらで物件が流通したか」日頃より出店希望者と密にコンタクトを取り、アンテナを張っている不動産会社で無い限り現実的な相場感を知るのは難しいといえるでしょう。

坪いくらという単純な話ではなく、店舗物件は「間口」「ピンポイントの立地」「テナント動向」「近隣出店情勢」「景況」など経験によってしかわからない相場感がありますので、依頼しようとする不動産会社が、商業用物件取引が多いか検討しましょう。

そして、テナント物件の入居者選定は安定した賃貸経営に必要不可欠です。

事業用収益物件は「物件」とそれを借りる「テナント(経営側)」の業種や顧客支持により期待できる収益が変わります。

物件はある程度固定されますが、利用するテナントによって人気店舗になることもあれば、事業計画が甘く1年とたたず閉めてしまうこともあります。

これらも、日頃から商業用物件の取引をしている不動産屋でなければ感覚的に理解するのは中々難しい話です。

京都は特に用途地域、地区計画によって、最低限の建築知識や知っておくべき条例などが多数あります。

京都市で蓄積した事業用不動取引経験は大事になってくるため、地域事情に詳しい地元の不動産屋が望ましいです。

物件管理担当者との相性が良い不動産屋をおすすめ

所有する収益資産の物件担当となる人は通常1人(多くても2人でしょう)ですから、会社よりも物件についた担当者の資質に非常に左右されます。

一番頼れる存在はやはり物件とオーナーに一番近い担当者。

知識や経験も大事ですが、前提としてこの人なら話をしやすい、安心できる、相談しやすい、など信頼関係を築ける担当者を見つけることが大切なポイントです。

管理会社を選ぶ際には実際に担当してくれる営業と面談してみるなどしてから結論を出しても全く遅くありません。

どれだけの管理物件があるかより、自分の物件にどれだけ向き合ってくれるかが収益オーナーにとって大事なポイントでしょう。

担当者との相性は非常に大切ですので、会って話をして決めるというのも検討されてはいかがでしょうか。

京都の不動産屋で、テナント物件に強い管理会社をお探しなら株式会社プライオリティへ

以上、テナント物件の管理会社選びのポイントを最後までお読み頂き有難うございました。

京都でテナント物件の管理会社をお探しでしたら地元京都の不動産屋である株式会社プライオリティへぜひご相談ください。



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