事業用不動産の管理会社選び「3つのポイント」 京都は独自の地区計画や条例に注意!地域事情に詳しい不動産会社に依頼を

京都市で事業用収益物件や商業用物件の賃貸管理会社をお探しでしたら左京区にある不動産会社、株式会社プライオリティへお任せください。不動産投資でテナント物件を購入する方や、急な相続で資産の承継、物件オーナーとなったなど収益オーナー初心者でも安心できる賃貸経営管理を提供します。

事業用収益不動産の賃貸経営は管理会社選びが大切

テナントビルや飲食店向き不動産など、投資用収益不動産は景気の影響を受けやすく、居住用物件と比べた際には投資対象に対する目利きがより求められるといわれています。立地や物件ニーズが大切なのはもちろんですが、良い管理会社選びをしておくと購入前から相談に乗ってもらえたり、経験から有益な情報を入手したりすることができます。そこで、「3つのポイント」に絞り管理会社選びのポイントを解説します。

事業用収益物件は「管理主体型」で、「独立系」の不動産管理会社へ

1つ目は、管理を任せるのにどのような管理会社を選ぶと良いか。管理会社の売上主構成や受注先の割合で判断することができます。

管理主体型

不動産管理は仲介事業の延長で管理を預かる「仲介主体」の不動産会社と、管理事業が主の「管理主体」の不動産会社に大きく2つに分類できます。管理主体型の不動産会社は管理料を主収入としており、仲介主体型は仲介手数料を主収入としているところが大きい違いです。

管理主体型は最大のお得意先が貸主となります。毎日の基本業務も貸主をサポートする業務が主となるため、日頃から物件紹介のため仲介会社との関係構築を強化していたり、商談の際は貸主側の目線で仲介業者と交渉を行うなど、貸主に近い立場で行動することが求められるのが管理主体型管理会社です。一方で仲介型は、ウェブからの反響営業や、飛び込み客応対で多数の新規取引営業や集客活動を毎日業務としているため、案内業務や物件紹介で忙しく、商談では成約優先となり管理面でも貸主側をサポートする時間的余裕を確保できにくいことが実情となっています。

独立系

どのようなルートで管理を受注しているかで、「独立系」「デベロッパー系」と大きく2つに分類されます。デベロッパー系は、建築会社の子会社や関連企業の管理会社です。デベロッパー系の管理会社であれば建築設備や物件構造に詳しいというメリットはありますが、管理受注においては特に営業することなく受注でき、多くの仕事が親会社や関連会社からの紹介となるため、棚ぼた的な仕事が多く営業努力が高いとはいえません。自社利益の増収目的で管理会社が設立されているケースも多くあります。

一方で独立系管理会社は他企業と関連性が薄く、営業努力なくして受注はできない環境にあります。コストだけでなく、紹介や継続管理を頂くために顧客満足度(収益オーナー)が優先事項になります。無理な計画を推奨することは募集面や管理開始後に自身の首を絞める結果となり、紹介が途絶える原因や管理会社を変更をされることも簡単に行われます。しがらみが少ないのが特徴であり、オーナーにとって良い話か悪い話か率直に意見もしやすい。また、それが後の自社の評判や評価となります。

管理主体で独立系の管理会社をおすすめする理由は、純粋に「管理面」で評価を受け仕事を受注しているかが重要なポイントです。管理会社は貸主にとって一番の味方といえます。物件価値向上を見据えたテナント選定が収益面、将来に渡る優良賃貸経営の秘訣。複数が入居するテナントビルは、入居テナントが付加価値をつくる一面もあり、“点“ではなく“線”の目利きができる管理会社が望まれます。

「事業用収益物件、商業用不動産の取引」に精通する管理会社へ

2つ目のポイントは、商業用、事業用不動産の取引に精通しているかです。

理論だけでなく「経験」に基づいたアドバイスができるか

商業用物件においては普段から携わっている会社でない限り、商業用不動産の情報の知識が期待できるほどありません。テナント物件の特徴として市場に情報が出回りにくいことに加え、成約履歴としても市場で公開されないことがほとんど。そのため募集価格ではなく、「実際にいくらで物件が流通したか」日頃より出店希望者と密にコンタクトを取り、アンテナを張っている不動産会社で無い限り現実的な相場感を知るのは難しいといえるでしょう。坪いくらという単純な話ではなく、店舗物件は「間口」「ピンポイントの立地」「テナント動向」「近隣出店情勢」「景況」など経験によってしかわからない相場感がありますので、依頼しようとする不動産会社が、商業用物件取引が多いか検討しましょう。

テナント選定

テナント選定は安定した賃貸経営に必要不可欠です。事業用収益物件は「物件」とそれを借りる「テナント(経営側)」の業種や顧客支持により期待できる収益が変わります。物件はある程度固定されますが、利用するテナントによって人気店舗になることもあれば、事業計画が甘く1年とたたず閉めてしまうこともあります。これらも、日頃から商業用物件の取引をしている会社でなければ感覚的に理解するのは中々難しい話です。

京都独自の地区計画、条例の知識

商業用物件は用途地域、地区計画によって「〇時までの営業」や「この業種はお断り」などの他、最低限の建築知識や知っておくべき条例などが多数あります。これは京都市内で取引を重ねる地元不動産会社で無いと難しいことも多く、商業用不動産ならではの気にするポイントが多々あるため、特に京都市で蓄積した事業用不動取引経験は大事になってきます。

不動産管理会社といっても、実際に事業用収益物件や商業用不動産に精通している管理会社かどうかで募集面や入居後管理に大きく差がでます。特に京都は景観条例や独自の条例、地区計画も多く、事業用不動産の取引経験が豊富なことに加えて京都での取引件数が多いことが望まれます。

管理担当者との相性

3つ目は、物件管理担当者との相性です。

所有する収益資産の物件担当となる人は通常1人(多くても2人でしょう)ですから、会社よりも物件についた担当者の資質に非常に左右されます。一番頼れる存在はやはり物件とオーナーに一番近い担当者。知識や経験も大事ですが、前提としてこの人なら話をしやすい、安心できる、相談しやすい、など信頼関係を築ける担当者を見つけることが大切なポイントです。

管理会社を選ぶ際には実際に担当してくれる営業と面談してみるなどしてから結論を出しても全く遅くありません。どれだけの管理物件があるかより、自分の物件にどれだけ向き合ってくれるかが収益オーナーにとって大事なポイントでしょう。担当者との相性は非常に大切ですので、会って話をして決めるというのも検討されてはいかがでしょうか。

京都で事業用収益物件、商業用不動産の賃貸経営管理なら株式会社プライオリティへ

以上、事業用不動産の管理会社選び「3つのポイント」最後までお読み頂き有難うございました。京都で事業用収益物件や商業用不動産の管理会社をお探しでしたら株式会社プライオリティへぜひご相談ください。
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