事業用物件って？

京都市で物件をお持ちの不動産オーナー様から、よくいただくご相談・ご質問

こちらは、京都市内で物件を所有されているオーナー様から、株式会社プライオリティに寄せられる「無料相談でよくあるご質問」をまとめたものです。

事業用物件とは？

事業用物件とは
飲食店、オフィス、美容室など、業種を問わず事業のために使われる物件を「事業用物件」といいます。また、収益を得る目的で所有する不動産も、広く「事業用物件」に含まれます。
事業用賃貸物件とは
こうした事業用物件を賃貸として貸し出す場合、その借り手は個人ではなく、事業者が対象となります。

事業用賃貸は消費税がかかる？

事業用物件の賃貸借は、消費税の課税対象です。
家賃、権利金、更新料、さらに敷金のうち返還されないものも、「権利の設定に対する対価」とみなされ、課税の対象となります。一方、契約終了時に返還される保証金や敷金などは、課税の対象外です。なお、住宅として使用される賃貸借は非課税ですが、「事業の用に供する場合」は課税対象となり、それが事業用物件にあたります。

居住用と事業用の賃貸物件　意思決定の大きな違い

借り手の意思決定のプロセスは、居住用と事業用で大きく異なります。居住用賃貸の場合、「職場に近い」「きれい」「広い」など、借り手の好みや生活スタイルに合うことが重視され、「気に入ったから契約」というケースが一般的です。一方、事業用賃貸物件は、仕事のために借りるもの。借り手の「気に入った」だけでは決まりません。実際に利用するのは「お客様」や「スタッフ」であるため、事業のターゲットや動線、安全性、アクセスなどを多角的に検討した上で契約する必要があります。貸主から見れば、借主の事業のお客様は「お客様のお客様」。この視点を欠いた事業は、長期的に見て成立しにくいと言えます。たとえ来客が少ないオフィスであっても、スタッフの通勤や周辺環境の安全性などを考慮した上で、慎重に意思決定されるのが特徴です。

京都市の人口と事業用物件の需要について

京都府の人口は約260万人。そのうち京都市には約140万人が居住しており、府全体の過半数を占めています。京都市は全国の主要都市の中で8番目の人口規模を持つ都市です。こうした人口規模に加え、京都は国内外から観光客が集まる観光都市としても知られており、事業用賃貸物件の需要は全国的に見ても高い水準にあると言えるでしょう。観光客向けの土産物店や物販店舗にとどまらず、宿泊業や飲食業など、さまざまな業種にとって京都は魅力的なビジネスエリアです。

京都市のオフィス需要と市場動向

京都市内でオフィス需要が特に高いエリアは、京都駅、四条烏丸、京都市役所周辺、烏丸御池などです。これらのエリアは交通アクセスに優れ、周辺には飲食店やサービス店舗も充実しており、ビジネスの拠点として高い人気があります。近年、京都市のオフィスビル市場では空室率の低い状態が続いています。その背景には、宿泊施設の急増（※2020年時点）もありますが、何よりも新築オフィスビルの供給がほとんど止まっていることが、大きな要因とされています。

京都市内におけるオフィスの保証金相場

京都市内のオフィスビルにおける保証金の相場は、ビルのグレードや所有者によって大きく異なります。グレードの高いオフィスビルでは、保証金は10〜12ヶ月分が一般的です。こうしたビルは、大手生命保険会社や大手企業が所有していることが多く、入居審査も厳格で、テナントを慎重に選ぶ傾向があります。そのため、入居が決まればテナント自身の信用力の裏付けともなります。一方、個人オーナーが所有するビルでは、ビルのグレードや規模が異なるため保証金設定にも幅がありますが、おおむね6ヶ月分程度が目安とされています。

京都市内の店舗物件における保証金相場

京都市内の店舗物件では、保証金の相場は4ヶ月〜8ヶ月前後が一般的です。同じ事業用賃貸でも、事務所と比べて店舗は内装工事の内容が物件ごとに大きく異なるため、保証金の設定にも幅があります。工事範囲や原状回復の条件などを踏まえ、貸主・借主で話し合いながら進めるケースも多く、その結果として保証金額も物件ごとに柔軟に設定される傾向があります。

用途地域とは？ 貸す前に確認しておきたいポイント

用途地域とは、簡単にいえば「このエリアでは、あらかじめ指定された用途でのみ土地を使ってください」と行政が定めた地域のことです。不動産を貸す際には、事前にこの用途地域を確認しておくことが大切です。用途地域は大きく分けて、住居系・商業系・工業系の3系統に分類され、さらに細かく分けると全部で13種類あります。京都市の用途地域は、「京都市 用途地域」などと検索すると、都市計画情報を調べられるページが見つかります。住所を入力することで、自分の所有する不動産がどの用途地域に属しているかを確認することができます。