テナント物件の管理でおすすめする不動産屋とは？京都のテナント、店舗付住宅、一戸建の管理はお任せください。

京都市で店舗付住宅や貸店舗の賃貸管理会社をお探しでしたら、左京区にある不動産会社、株式会社プライオリティへお任せください。

不動産投資でテナント物件を購入する方や、急な相続で資産の承継で物件オーナーになった方などへ、収益オーナー初心者でも安心できる賃貸経営管理を提供します。

テナント物件の賃貸経営は管理会社選びが大切

テナントビルや飲食店向き不動産など、投資用収益不動産は景気の影響を受けやすく、投資対象物件に対する目利きがより求められるといわれています。

立地や物件ニーズが大切なのはもちろんですが、良い管理会社選びをしておくと購入前から相談に乗ってもらえたり、経験から有益な情報を入手することができます。

そこで、いくつか管理会社選びのポイントを解説します。

其の一、「管理主体型」の不動産屋がおすすめ

テナント物件の管理を任せるのは、どのような不動産会社を選ぶと良いでしょうか。

一つ目は、管理会社の売上主構成や受注先の割合で判断することができます。

不動産管理は仲介事業の延長で管理を預かる「仲介主体」の不動産屋と、管理事業が主の「管理主体」の不動産屋に大きく２つに分類できます。

大きな違いは、管理主体型の不動産屋は管理料を主収入としており、仲介主体型は仲介手数料を主収入としているところです。

最大のお得意先が貸主となる管理主体型は、毎日の基本業務も貸主をサポートする業務が主となります。

そのため、日頃から物件紹介のため仲介会社との関係構築を強化していたり、商談のときは貸主側の目線で仲介業者と交渉を行うなど、より貸主に近い立場で行動することが求めらます。

一方で仲介型は、ウェブからの反響営業や、飛び込み客応対で多数の新規取引営業や集客活動を毎日業務としています。

それによって、案内業務や物件紹介で忙しく、商談では成約優先のため、管理面で貸主側をサポートする時間的余裕を確保しにくいことが実情となっています。

貸主からすれば、オーナーの方を向いて仕事してくれる担当者が良いのはいうまでもありません。

店舗の物件管理を委託するなら管理主体型の不動産屋を選ぶと良いと思います。

其の二、「独立系」の不動産屋がおすすめ

さらにどのようなルートでテナント管理を受注しているかで、「デベロッパー系」か、「独立系」どちらの不動産会社か大きく２つに分類されます。

デベロッパー系は、建築会社の子会社や関連企業の管理会社です。

デベロッパー系の管理会社であれば建築設備や物件構造に詳しいというメリットはありますが、管理受注においては特に営業することなく受注でき、多くの仕事が親会社や関連会社からの紹介となるため、棚ぼた的な仕事が多く営業努力が高いとはいえません。

自社利益の増収目的で管理会社が設立されるケースも多くあります。

一方で独立系管理会社は他企業と関連性が薄く、営業努力なくして受注はできない環境にあります。

コストだけでなく、紹介や継続管理を頂くために顧客満足度（収益オーナー）が優先事項になります。

無理な計画を推奨することは募集面や管理開始後に自身の首を絞める結果となり、紹介が途絶える原因になるだけでなく、管理会社を変更をされることも簡単に行われます。

しがらみが少ないため、貸主にとって良い話か悪い話か率直な意見がしやすく、それが後の自社の評判や評価となります。

管理主体で独立系の管理会社をおすすめする理由は、純粋に「管理面」で評価を受け、仕事を受注しているという事実が重要なポイントです。

自社の利益や、関係会社との付き合いを先に考える会社よりも、貸主のあなたの方を向いて仕事をしてくれる「独立系」の管理会社を選びましょう。

其の三、テナント物件の契約や取引に慣れた「地元の不動産屋」がおすすめ

３つ目のポイントは、住宅ではなく、テナント物件の取引に強い不動産会社を選ぶことです。

多様な使用が想定される店舗は、住宅とは性質が全く異なります。

普段からテナント物件に積極的な不動産屋でない限り事業用不動産への知識は期待できません。

相場観ひとつとっても、テナント物件は市場に情報が出回りにくいことに加え、成約履歴として市場で公開されることがほぼありません。

日頃より出店希望者と密にコンタクトを取り、アンテナを張っている不動産会社で無い限り、「募集価格」ではない「実際にいくらで物件が流通したか」を知ることは難しく、不動産屋とはいえ、その道の相場観をもつことは簡単ではないのです。

店舗物件は坪いくらという単純な話ではなく、「間口」「ピンポイントの立地」「テナント動向」「近隣出店情勢」「景況」など経験によってしかわからない相場観が存在します。

ほとんどの不動産会社がテナント物件は、不得手な分野ですから、依頼しようとする不動産会社が、店舗の取引が多いか確認をしましょう。

京都は特に用途地域、地区計画など、建築に関する知識や知っておくべき条例などが多数あります。

京都市で蓄積した店舗の取引経験が大事になってくるため、地域事情に詳しい地元の不動産屋が望ましいです。

其の四、物件管理の「担当者と相性があう」不動産屋をおすすめ

所有する収益資産の物件担当となる人は通常1人（多くても2人でしょう）ですから、会社よりも物件を担当する営業マンの資質に非常に左右されます。

一番頼れる存在は、物件とオーナーに一番近い「担当者」その人なのです。

知識や経験も大事ですが、前提としてこの人なら話をしやすい、安心できる、相談しやすい、など信頼関係を築ける担当者を見つけることが大切なポイントです。

管理会社を選ぶ際には実際に担当してくれる営業と面談してみるなどしてから結論を出しても全く遅くありません。

その会社にどれだけの管理物件数があるかより、自分の物件にどれだけ向き合ってくれるかを基準に考えるのも大事なポイントでしょう。

募集上で重要になる入居テナントの選定は、収益面もさながら収入の安定性やビルの価値向上にも影響があります。

複数が入居するテナントビルは、入居テナントが付加価値をつくる一面もあり、“点“ではなく“線”の目利きができる担当者が望まれます。

担当者との相性は非常に大切ですので、会って話をして決めるというのを検討されてはいかがでしょうか。

京都の不動産屋で、テナント物件に強い管理会社をお探しなら株式会社プライオリティへ

事業用収益物件は「物件」とそれを借りる「テナント（経営側）」の経営によって、期待できる収益が変わります。

利用するテナントによって人気店舗になることもあれば、事業計画が甘く1年とたたず閉めてしまうこともあるのです。

これらも、日頃から商業用物件の取引をしている不動産屋でなければ感覚的に理解するのは難しいのです。

以上、テナント物件の管理会社選びのポイントを最後までお読み頂き有難うございました。

京都でテナント物件の管理会社をお探しでしたら地元京都の不動産屋である株式会社プライオリティへぜひご相談ください。