事業用不動産への投資編

京都市内の事業用収益物件、投資用不動産の仲介・管理をする不動産会社プライオリティによくあるご質問

京都市のテナント店舗など事業用物件をお持ちの方や、不動産投資オーナー、ビルオーナーより無料相談でよくある質問集です。

不動産投資の種類はどのようなものがありますか？

不動産投資は、大きく３つに分類することができます。「住宅系」「オフィス系」「商業系」の3種類です。さらに、区分所有物件、1棟物件、戸建て物件、不動産投資信託、駐車場投資など多様な手法があります。

テナント物件やオフィスなどの事業用不動産は高利回り？

テナント店舗などの事業用物件は、期待できる投資利回りは住宅系に比べて高めです。床面積あたりの賃料単価が高いのと、住宅系のように原状回復費の負担が少なく済むということも影響します。但し、商業系やオフィス系の不動産投資は空室期間が長くなりやすいなど、デメリットもございます。

テナントビル購入の注意点は？

テナントビルは表面利回りが高い傾向にありますが、空室について景気に大きく影響を受けやすいです。一室の賃料が高いため、一棟で順調に収益があがっていても一部屋の空室で途端に利回りが悪化することもあり、ビル経営に悪影響を及ぼすことがあります。不動産投資でテナントビルを検討するのであれば立地や購入条件についてレジデンス以上に厳しい選球眼が求められます。

実質利回りと、表面利回りの違いとは？

不動産投資における「表面利回り」は、物件価格に対してどれくらいの家賃収入が得られるか、という表面的な収益性を表しています。「実質利回り」は購入時の諸経費や固定資産税、管理費などの年間経費などビル経営にかかる経費を考慮して計算された利回りです。経営ではもちろん実質利回りが重要になります。物件を見比べると、表面利回りが良い方だったが、実質利回りはもう一方の方が良いということもあります。

不動産投資を通じて得られる利益って？

不動産投資で得られる利益は、家賃収入で利益を得る「インカムゲイン」と、売却時の収益から生じる利益「キャピタルゲイン」の2種類に大別することができます。

不動産投資で失敗しないためにはどうすれば良いですか？

不動産投資で大切なことは、優良物件を手に入れることにあります。しかし、不動産購入にばかり目がいき、不動産投資は購入してからが本番ということをちゃんと理解されていない方も多くいらっしゃいます。投資に関する知識はもちろんのこと、購入後の募集、維持面を考慮することが大切です。特に商業系、事業系の不動産投資は住宅系に比べて安定しにくいといえます。修繕はもちろんのこと、良い協力不動産会社との連携など購入後のこともしっかりと検討しましょう。

オフィスビルや店舗、商業物件の賃料単価が高いといわれるのはなぜ？

店舗や事務所などの事業用物件は、住宅系に比べて床面積あたりの賃料単価が高いです。住宅の場合は居住サービスを消費するだけですが、店舗や事務所のテナントはモノやサービスを売って収益を生み出すため、より高い家賃設定が可能になります。

店舗、事務所など事業用物件への不動産投資メリットは？

店舗・事務所などの不動産投資メリットは、高収益を狙えることにあります。事業用物件ならではの例をあげると、比較的高利回り、賃料単価が高い、保証金が多額のケースが多く運用できる、経費率を抑えることができる、原状回復の負担が少ない、相手が消費者では無いので消費者保護が無い、住宅に比べ建築基準法の要件が比較的緩いので立地の制限を受けにくい、といったことがあります。

店舗、事務所など事業用物件への不動産投資のデメリットは？

店舗・事務所などの不動産投資はメリットもありますが、デメリットもあります。レジデンスに比べ空室リスクが高い、景気の影響を受けやすく賃料の変動が大きい、テナント募集に専門的なノウハウがいる、金融機関の融資審査が厳しい、などがあげられます。

商業ビル経営と、オフィスビル経営はどちらが良いですか？

不動産投資において、商業ビル経営とオフィスビル経営は、入居するテナントの用途が違うのが特徴です。商業ビルは飲食店や物販店などのテナントが中心となり、多くの経営者が賃貸物件を借りることで実店舗を営業します。そのため、家賃相場も高く高額なリターンも期待できます。一方で、テナントは売上で収益が左右されるため、利益がでなければいとも簡単に撤退しやすく、空室も長期となることがあります。ハイリスクハイリターンといえるでしょう。オフィスビルは、用途が支店や本社など事務機能が中心のため、商業系に比べ長期入居を狙える利点があります。賃料設定でいうと商業系>オフィス系>住宅系といった関係性です。住宅よりも空室リスクなどはありますが、入居すれば安定性があるといえます。一般的なところで、という話ですから立地に大きく影響を受けます。また、商業ビル、オフィスビル経営は難しいといわれますので不動産投資初心者の方はレジデンスから始められるといいと思います。

商業用物件、オフィス用物件の融資審査は簡単ですか？

不動産投資でテナント物件を購入の際、融資審査の条件は住宅系に比べて商業用物件、オフィス用物件は融資を受けるのが難しくなり場合によっては資金調達できないこともあります。物件の価値やオーナーの属性だけでなく、テナントの属性まで審査されるためです。ローンが通りにくいのは事業用物件のデメリットの一つです。

不動産会社からのアドバイスで気を付けるポイントは？

不動産会社選びです。不動産投資は、相場感のヒアリングなどにおいて頼りになる不動産業者を見つけることが非常に大切です。特にテナントや事務所の場合は、通り1本、どこから見える見えない、というちょっとしたことでテナントからみた価値が大きく変わります。不動産業者が入居者のニーズを肌感覚でもっているかどうか重要になります。商業、事業系に強い不動産会社へアドバイスを求める、もしくはテナント仲介業者とコンタクトの多い管理会社へ相談すると良いです。