居抜、居抜物件って何?

居抜物件とは、前のテナントが利用していた内装、設備、什器等がついたままになっている物件のことをいいます。
店舗の契約であれば、通常借主は自らが搬入・設置したものを全て撤去し何も無い状態に戻して大家さんに返却しなければなりません。
大家さんが撤去しなくていいよーと承諾することでテナントは内装や設備を残したまま次テナントに引き渡すことが可能です。
このようにテナントが一部、又は全部を残していった状態の物件を「居抜物件」「居抜渡し」などと呼びます。




居抜物件として貸すメリット・デメリット

居抜物件のメリット

テナント側の目線で見たとき、店舗を居抜で貸すと大きく2つのメリットがテナントにあります。
ひとつは、初期投資額を抑えて出店できることでしょう。
例えば業務用空調、トイレなどの水周り設備、飲食店でいえばダクトやグリストラップなどの造作内装工事は特に費用がかかってしまいます。
これらが元々備わっているだけで随分と工事費を圧縮できることにつながります。
もうひとつは、居抜物件は追加工事が少なく済めば済むほど、工事期間の短縮にもなりますから早く準備期間を終えてお店をOPENすることができます。居抜物件を貸すときも、テナント側が流用できるものが多いと魅力的な物件として映ります。

居抜物件のデメリット

店舗を居抜で貸すとデメリットになることもあります。
飲食店跡に飲食店以外の出店希望者があらわれた場合、次のテナントは不要な造作の撤去費用や解体費用を支出しなければなりません。
これは大変無駄な出費であると同時に工事期間も無駄にかかってしまいます。
同業種でも居抜物件の場合ある程度店内のレイアウトが決まっているため、イメージ通りの内装をしにくいといった点もあげられます。
また、引き継いだ設備の中には実際には古くて使えないといったこともありますので、居抜状態や以前の状態によっては同業種にも敬遠されてしまうことがあります。

スケルトン物件

居抜物件と違い、全く何も店舗に残っていないことを「スケルトン」
そのような状態で次のテナントに貸すことを「スケルトン貸し」と呼んだりします。
スケルトンは当然、初期投資額が大きくなり工事期間も長くなってしまいます
一方で、自由にレイアウトがイメージしやすく、物件状態によって業種的な出店を抑制されたりがありません。
したがって、間口を広げて店舗を募集したいときはスケルトンが良かったりもします。



居抜物件が求められる理由は?

居抜物件は特にこのようなニーズがあります

早くお店をOPENしたい!

通常、内装工事期間中は賃料も発生していることが多く、同時に売り上げが生まれていない状態です。
その間も支出はあっても収入がありませんから、できるだけお店を早くOPENしたいと考えます。
居抜物件は営業開始までの期間を短縮できるので、早くOPENすることができます

初期投資を抑えたい!

居抜物件の内装を上手く活かすことで必要最小限の投資で出店することが可能です。
出店時には、広告費や物件の契約費用、オープンまでの空家賃、採用費など内装費以外にも出費が重なります。
お店が軌道に乗るまでのことを考えると抑えられる方がいいですよね。

商材、サービス、腕で勝負!

居抜物件は内装にこだわりが無い場合にも人気があります。
商材やサービスに独創性があったり、例えば味自慢のラーメン店とかであれば店舗内装がそこまで影響しないからです。
厨房のレイアウトなどは別にして、最低限の手直しだけして開店し集客できる場合もあります。
また、店頭販売を主にしないようだと立地や店舗内装は比較的こだわらない方も多くいらっしゃいます。

浮いたキャッシュを積極活用したい!

初期投資を抑えられるということは、例えば内装のグレードアップや広告展開などに積極的に活用できることになります。
50万円を抑えることができたら、その分を設備の増強ができたり販促費にまわしたり。
オープンしたら勝手にお客様がくるわけではないので、戦略上有効な投資に活用できます。

このように、居抜物件は条件があえば貸すときに有利にはたらくことがあります。
しかし、注意点もあるのでご注意を。

居抜物件の注意点

①以前のテナントの評判を引きずることがある
退店理由は拡大移転などの良い退店ばかりではありませんね。
理由や状態・次のテナントさんの用途によりますが、居抜物件として募集することで前テナントの悪いイメージがついてしまうことがあります。

②退店してからの経過年数
相当数経過してしまっていると、そもそも使えない設備や動かない設備があることも。これでは修理費用や撤去費用の負担が生じてしまいます。
また、古い店舗だと床下の配管異常など見えない不具合もあったりするのでいっそスケルトンにしてもらった方が良いケースもあります。

③近隣需要とマッチしていない
単純に綺麗かどうかだけでなく、年数の経過や近隣の変化によっても出店ニーズはかわります。
OPEN後、見込んだ以上のお客さん需要があるときもあれば想定以下の需要しかなかったというときも。
その業態や業種で次やりたい人が見つかりにくい場合は、他業種での出店を視野に入れる方が良いときがあります。

④譲渡費用の希望がでる
前テナントより譲渡費用の希望がある場合は、価格によりますが次の借り手が見つかりにくいというケースも。
この他、前テナントの退出がまだの際はリース品の有無や前テナントとの合意をどこまで行っているかも重要です

居抜は立地、状態、テナントニーズの見極めが大事

居抜物件は立地、状態、テナントニーズの見極めが重要になってきます
京都市内で居抜で店舗を貸すことを検討中の大家さんは、ぜひプライオリティまでご連絡ください