京都市でテナント募集、仲介をする不動産会社プライオリティに無料相談でよくあるご質問

京都市の貸店舗賃貸オーナー様から株式会社プライオリティによく頂く質問集です。

テナント募集のコツってありますか?

テナントを募集していて、長期間テナントが決まらない場合は任せている会社のテナント募集状況を確認してみましょう。京都だけの話ではなく、不動産仲介会社は仲介手数料が主収入のため、できれば自社単独で契約をし貸主借主の双方から手数料を貰おうとします(両手仲介といいます)。すぐに良い条件でお客様を見つけられるなら大家さんにデメリットがないため問題ありません。ところが、不動産会社が自社の利益を重視することで自社のみで募集活動(囲い込みといいます)し、不動産業者間ネットワークが活きず物件情報が流通しないことにより不要な長期空室となっているときがあります。テナント募集のコツは、募集会社選びで決まるといっても過言ではありません。事業用不動産仲介を熟知し、大家さんの利益を重視し考えてくれる業者を選びましょう。

テナントの賃料、テナント料の決め方って?

テナント賃料、テナント料は近隣相場、借主が店舗が生じる期待収益性、物件の希少性、大家さんの希望などから勘案して決定します。大事なのは、物件がどんな業種やどんなお店に合いそうかを知ることでしょう。賃貸は継続して借りてもらうことで安定した賃料収入を得ることができます。高すぎたり、出店ニーズと合わない業種を呼び込めたとしても、長続きしなければ一時的な話で終わってしまいます。どんな業種に向いているか、を考え人気がでそうな商売って?と考えをめぐらしてみましょう。一般的に業種業態によっても希望賃料帯が一定存在するため、地域に密着した不動産会社とよく相談して決定しましょう。

テナント募集の方法は?

テナント募集の方法はインターネット広告を展開したり現地看板を設置が一般的です。ですが、あまり知られていませんが不動産会社には得手不得手がありますので日頃よりテナント情報を収集していたり、出店ニーズを把握しているかがより大切です。まずは事業用不動産仲介に詳しい会社を味方につけましょう。オーナーによっては、どこそこには募集にでていることを知られたくない、不特定に開示したくないというご相談も受けます。大家さんからどのようなテナントを誘致したいか?どのように募集して欲しいか?といった事情をきいた上で活動方針を決定し、事業用仲介に強い協力不動産会社と連携し募集してくれる会社を探しましょう。できれば自社での仲介実績などわかる会社であれば、独自顧客なども期待できます。

募集会社はテナントとトラブルになったとき相談にのってくれますか?

会社により違いはありますが、一般的にテナント仲介してくれた会社であれば相談に乗ってくれます。但し、貸主が自主管理する物件では原則として大家さんが入居後の管理、テナント対応をすることになります。また、担当者が不在や退社していた場合は他の人では対応できないといわれるかもしれません。トラブルは発生前の予防が大切になるため、きちんとした入居後の対応ができるか心配だという方は、最初から管理会社に委託することで無用なトラブルを減らすことができると思います。また、仲介会社はそもそも管理者の権限が無いため、対応できる範囲は限られます。契約段階での確認の徹底や、トラブルが起きる前に予防する目線を大切にしてできるだけ未然に防ぎましょう。

テナント募集会社に支払う仲介手数料はどの時点で支払いますか?

仲介手数料は成約時にかかります。弊社は賃料の1ヶ月分を頂戴しています。成約しなければ支払う手数料はゼロです。特殊なご依頼で、前もって大家さんのお支払いのご同意、ご了解を得た場合に限り別途費用をお支払い頂くケースもあります。

テナントに火災保険、家賃保証会社に加入して欲しいのですが?

一般的にどちらの不動産会社でも火災保険、家賃保証会社加入を付帯条件とすることはできると思います。募集委託段階で、募集会社に確認するのが望ましいでしょう。但し、家賃保証会社のほとんどは居宅用をメイン保証としているため、事業用に強い保証会社であったり事業用のテナント保険の取り扱いは事業用不動産仲介に熟知した会社の方が経験も多く安心できます。企業の規模によっては家賃保証会社が条件であると入居を検討しないという方針の企業も珍しくありません。家賃保証会社については相手によって柔軟に検討すべきこともあることを頭の片隅に置いておきましょう。

京都のテナント賃料相場、家賃相場の調べ方は?

家でテナントの賃料相場や家賃相場を調べたい。という大家さんは、現在募集にでている事例の一部はインターネットにて公開されていますので参考にしてみてください。但し、それは貸主の希望価格であってある程度高めに設定されていることがほとんどです。決まる値段として参考になるものかは見極めましょう。現在みているものが1年空いている物件だというときもあります。不動産会社にきくのが一番良いですが、貸店舗は情報がオープンになりにくい事情もあいまって、普段より事業用仲介を積極的にし、情報を収集・蓄積している会社とそうでない会社は知見や知識に随分と差が生じます。税理士に専門分野があるように不動産屋にも得手不得手がありますから、事業用不動産取引の明るい会社、地域事情に強い会社に相談しましょう。

貸店舗の大家の修繕義務ってどこまでですか?

貸店舗の貸主、大家さんの修繕義務について、事業用賃貸借契約は居宅のように予め一般に共有された概念やルールは多くありません。当事者同士の契約内容で取り決めるものとなります。契約をどのように取り交わしたかは契約書をチェックしてみましょう。これから京都で店舗を貸したいという状況であれば、どこまでを設備扱いにするか、で変わります。家賃の対価として物件を貸しますから建物の維持や屋根、外壁の雨漏れなどの対応は最低限大家さんの義務として理解しておきましょう。その他のエアコンをはじめとする付属品の取り決めは地域的なことや、現状によってケースバイケースで取り決めているのが実情です。

貸店舗の貸し方で、賃貸契約期間はどれくらいにしたら良いですか?

貸店舗を貸すにあたり賃貸契約期間は貸し方で気を付けるポイントです。店舗を貸す契約には普通借家契約と定期借家契約の二種類に分けることができます。京都では更新を前提とした普通借家契約で3年~5年が一般的です。定期借家契約は更新が無いことが前提の契約になりますので、5年~15年が一般的です。

テナントからの解約通知は何か月前に約定したら良いですか?

テナントからの解約通知は、住宅では1ヶ月から2ヶ月前が多いですがテナントの場合は住宅より長めにとる必要もあり3ヶ月~6ヶ月と長めにとっていることが多いですね。解約通知は書面で受け取るようにしましょう。

テナントの募集会社選びはどうすれば良いですか?

テナントの募集会社選びは、地域に詳しい、事業用不動産の取り扱いに慣れているところをおすすめします。そして、実際に物件を担当する担当との波長が合う合わないというのは大事ですね。営業マンにも個性があるので、当然相性がでてきます。大家さんのことを大事に考えてくれる、相性の合う良い担当者を見つけましょう。

テナントとの賃貸契約で注意するポイントは?

テナントとの賃貸契約で注意するポイントはたくさんありますが、中でも「引き渡し時」「原状回復」「使用目的用途」「付帯設備」はあとで認識に違いがでないよう注意するポイントです。経験が無いと難しいため、店舗を貸す際の契約は慣れている仲介業者を間にいれることをおすすめします。

テナントの募集窓口を複数の会社にしたいのですが?

テナント募集会社に募集を任せる方法は、専任媒介、一般媒介の2つに分けられます。複数の会社で募集して欲しい場合は一般媒介にて募集を委託すればもちろん可能です。どちらのケースにもメリットがあるため大家さんでご判断の上お進めされたら良いと思います。一社を窓口に指定しない場合大家さんが複数の不動産会社と交渉窓口をすることになります。ある程度大家さんご自身に営業に割く時間や事業用不動産取引の知識が必要になりますから、自信が無い場合は親身になってくれる信頼できる一社にお任せされることをおすすめします。

閉店前でも募集できますか?

現在貸していてテナントが営業中であっても募集できますが、内見希望があった場合のことや、閉店前は借りてるテナントの取引先や従業員、顧客への告知がまだだったりと借主にとってどのように募集にだされるかはデリケートな問題です。募集する不動産会社によっては大家さんが注意してあたらないと現テナントと無用なトラブルにもなりかねません。事業用賃貸仲介のネットワークをもっている会社に相談するのが望ましいでしょう。

募集条件に、業種や営業時間を制限することはできますか?

募集条件に事務所といった業種や営業時間の制限をすることは可能です。店舗の上が住宅であったりすると、気になる問題です。これも、合意したことを書面でしっかりと交わすことが大事です。合意してからも気をぬかず契約内容に記載がなされているか確認しましょう。また、制限が厳しすぎるとテナントが入居しにくいため不動産会社とよく相談してみてください。

店舗付き住宅を賃貸したいのですが可能ですか?

店舗付住宅の賃貸は店舗物件と同様もちろん可能です。店舗付き住宅を1棟で貸す場合と、店舗だけを部分貸しする場合で進め方が異なります。部分貸しするなら多くの場合で大家さんが自己使用されていた店舗付き住宅を賃貸するとき、居宅との同一利用性が強い構造のままになっています。電気料金やガス、水道などはテナントによって使用料が大きく異なる可能性があるため、業種によって計量器の設置など検討しましょう。