京都市で商業用・事業用物件の仲介、管理をする不動産会社プライオリティによくあるご質問

京都市内で事業用不動産を所有する賃貸オーナー様から株式会社プライオリティに無料相談でよく頂く質問集です。

事業用物件とは?

事業用物件は、飲食店やオフィス、美容室など業種を問わず店舗・事務所といった事業のために利用される物件や不動産のことをいいます。収益を得ることを目的に所有する、利用される不動産も事業用物件といいます。事業用賃貸物件は、事業用物件を賃貸物件として貸し出す物件をいい、借りる対象は事業者になります。

事業用賃貸は消費税がかかる?

事業用物件の賃貸借は消費税の課税対象となります。家賃、権利金、更新料や、敷金などのうち返還しないものも権利の設定対価となり課税の対象になります。契約の終了により返還される保証金や敷金などは課税の対象になりません。一方で、居住の用に供される賃貸は非課税です。事業用か居住用かは、契約上の定めによります。京都でいえば住宅用途で使っていた町家を賃貸する事例も多いですが、形がどうであれ事業の用に供するなら事業用物件です。

事業用賃貸と居住用賃貸では何が違う?

居住用賃貸は一人暮らしのワンルームを借りるとき、職場に近い、綺麗、広いなど「借り手」自身の趣向や考えで気に入った!と契約するのが一般的です。一方、事業用賃貸物件は商売や仕事で必要とするため、借り手である事業者の気に入った!だけでは性質上成り立ちません。事業の「利用者」「お客様」のことも考えた上で契約します。貸主から見ると、借主はお客様ですから「お客様のお客様」。「お客様のお客様」の趣向や都合を無視して進めたとしても長期的には成り立たないことは必然といえます。オフィスなどで来客が少ない場合でもスタッフの通勤、安全性など多岐に検討する必要がありますから、借りる側の意思決定までの違いは、最大の違いといえると思います。

京都市は事業用賃貸物件の需要はありますか?

京都府で人口260万人、京都市の人口はその過半数を占める140万人程度で推移しています。全国主要都市の中でも8番目の人口を有していますので店舗やオフィスといった事業用賃貸物件の需要は全国的にみても高い水準であることがうかがえます。観光都市としても国内外からたくさんの観光客人気があり、お土産屋さんや販売店だけでなく宿泊業関連、飲食業など多くの会社にとって魅力的な街であることは間違いありません。ただし当然ながらもっと狭域でのポイントごとの人の動き、変化、密度、どういった人が通るかなど物件ごとの立地や特性、周辺の競合状況が大きく影響しますから物件別にご相談頂くと良いと思います。

京都市でオフィス需要の高いエリアはどこですか?

京都市のオフィス需要は、下京区の京都駅周辺と中京区の四条烏丸、京都市役所、烏丸御池周辺が最も人気のあるビジネス街です。周辺の飲食店やサービス店などの事業用賃貸物件へのニーズも旺盛です。近年京都のオフィスビル市場はとても空室率の低い状態が続いています。背景に宿泊施設の増加は著しい(2020年現在)ものがありましたが、一方で新築オフィスビルの供給がストップしていることが大きな要因といわれています。

オフィス、貸事務所の保証金や敷金の相場は?

京都市内のオフィスや貸事務所の保証金相場は、グレードの高いオフィスビルでは10ヶ月~12ヶ月分となってます。大手生命保険会社が所有するビルであったり、ビル所有者が大手企業であることが多いです。そういったビルは入居審査に重きをおき、テナントを厳選する傾向のため入居テナント自体の信用に繋がったりします。個人の大家さんが所有するビルでは、グレードや規模によりますが、6ヶ月分程度までといった相場感です。

飲食店や物販店、美容室など店舗物件の保証金や敷金の相場は?

京都市内の店舗物件の保証金相場は、4ヶ月~8ヶ月前後です。店舗物件は同じ事業用賃貸でも事務所と違って、工事内容が案件ごとに大きく異なるため話し合いで進めていくことも多く、設定する預り金も物件ごとに幅があります。

用途地域ってなに?

用途地域は簡単にいえば、行政が「このエリアは指定した用途でのみ使ってください」と指定した地域のことをいいます。事業用不動産を貸すにあたって大家さんも調べて知っておくと良いでしょう。主に住居系と商業系、工業系の3つに大別され全部で13種類に区別されます。「京都市 用途地域」と検索すると都市計画情報などの検索ページが見つかります。住所から自己所有の不動産がどの用途地域か確認してみましょう。事業用賃貸に密接に関係してきます。