テナント募集・仲介会社選びでよくある質問

京都市でテナント募集、仲介をする不動産会社プライオリティに無料相談でよくあるご質問

不動産オーナー様から株式会社プライオリティによく頂く質問集です。

テナント募集のコツってありますか？

長い間テナントが決まらない場合は不動産屋の募集状況を確認してみましょう。仲介会社は仲介手数料が主収入です。できれば自社単独で契約をし貸主借主の双方から手数料を貰おうとします（両手仲介といいます）。すぐに良い条件でお客様を見つけられるなら大家さんにデメリットはありません。しかし不動産会社が自社の利益を重視するあまり自社のみで募集活動し、不動産業者間ネットワークが活きず不要な長期空室となるときがあります。（囲い込みといいます）テナント募集のコツは、募集会社選びで決まります。事業用不動産仲介を熟知し、大家さんの利益を重視し考えてくれる業者を選びましょう。

テナントの賃料、テナント料の決め方って？

テナント賃料、テナント料は近隣相場、期待収益性、物件の希少性、大家さんの希望などから勘案して決定します。物件がどんなお店に合いそうか知ることが大事です。事業が継続できれば安定した賃料収入を得ることができます。高い家賃で成約できても長続きしなければ一時的な話で終わってしまいます。「人気がでそうな商売とはなんだろう？」と考えてみてください。業種業態によって希望賃料帯が一定存在します。地域に密着した不動産会社とよく相談して決定しましょう。

テナント募集の方法は？

テナント募集の方法はインターネット広告を展開したり現地看板を設置するのが一般的。あまり知られていませんが不動産会社には得手不得手があります。日頃よりテナント情報を収集していたり、出店ニーズを把握する会社かチェックしましょう。オーナーによっては、募集を公に知られたくない、不特定に開示したくないというご相談も受けます。大家からどのようなテナントを誘致したいか？どのように募集して欲しいか？事情をきいて活動方針を決定し、同業他社とも連携してくれる不動産会社を探すと良いです。自社での仲介実績がわかる会社だとなお良いです。

募集会社はテナントとトラブルになったとき相談にのってくれますか？

不動産屋により違いはありますが、トラブルになったときに相談には乗ってくれると思います。但し、貸主が自主管理する物件では原則として大家さんが入居後の管理、対応をします。不動産屋に担当者が不在の場合や退社していれば他の人では対応できないといわれるかもしれません。トラブルは発生前の予防が大切。入居後の対応ができるか心配な方は、最初から管理会社に委託してください。仲介会社は管理者の権限が無いため、対応できる範囲は限られます。契約段階で確認の徹底や、トラブルが起きる前に予防する目線を大切にしましょう。

テナント募集会社に支払う仲介手数料はどの時点で支払いますか？

テナント募集会社に支払う仲介手数料は成約時にかかります。弊社は賃料の1ヶ月分を頂戴しています。成約しなければ不動産屋に支払う手数料はゼロです。特殊なご依頼で、前もって大家さんのお支払いの同意を得た場合に限り別途費用をお支払い頂くケースもあります。

テナントに火災保険、家賃保証会社に加入して欲しいのですが？

どちらの不動産会社でも火災保険、家賃保証会社加入を付帯条件とするのはできると思います。募集委託段階で、不動産会社に確認するのが望ましいでしょう。但し、家賃保証会社のほとんどは居宅用をメインとしています。事業用に強い保証会社や事業用のテナント保険の取り扱いは事業用の経験が多い会社が安心できます。家賃保証会社が条件であると会社の規模によりますが入居に消極的となることがあります。家賃保証会社は相手によって柔軟に検討するとよいでしょう。

京都のテナント賃料相場、家賃相場の調べ方は？

京都のテナントの賃料相場や家賃相場を調べたければ、現在募集にでている事例の一部はインターネットにて公開されています。参考にしてみてください。但し、掲載は貸主の希望価格になります。高めの設定になっていることが多いため参考になるかは判断してください。掲載している物件が1年空いている物件のときもあります。不動産会社にきくのが一番良いですが、貸店舗は情報がオープンになりにくい事情もあいまって、普段より事業用仲介を積極的にしている会社とそうでない会社は知識に差が生じますので注意してください。

貸店舗の大家の修繕義務ってどこまでですか？

大家の修繕義務について、事業用の契約は居宅のように予め一般に共有された概念やルールは多くありません。当事者同士の契約内容で取り決めるものとなります。契約をどのように取り交わしたかは契約書をチェックしましょう。これから店舗を貸したいという状況であれば、どこまでを設備扱いにするかで変わります。家賃の対価として物件を貸します。建物の維持や屋根、外壁の雨漏れなどの対応は最低限大家さんの義務として理解しておきましょう。その他のエアコンをはじめとする付属品の取り決めは地域的なことや現状によってケースバイケースで取り決めているのが実情です。

貸店舗の貸し方で、賃貸契約期間はどれくらいにしたら良いですか？

賃貸契約期間は貸し方で気を付けるポイントです。店舗を貸す契約には普通借家契約と定期借家契約の二種類があります。京都では更新を前提とした普通借家契約で3年～5年が一般的。定期借家契約は更新は無いのが前提の契約になります。5年～15年が一般的です。

テナントからの解約通知は何か月前に約定したら良いですか？

住宅では1ヶ月から2ヶ月前が多いですが、テナントの場合は住宅より長めにとる必要もあります。3ヶ月～6ヶ月で約束することが多いと思います。解約通知は書面で受け取るようにしましょう。

テナントの募集会社選びはどうすれば良いですか？

テナントの募集会社選びは、地域事情に詳しくて事業用不動産の取り扱いに慣れている会社をおすすめします。そして、実際に担当者と波長が合う合わないは大事です。営業マンにも個性があります。大家との相性があうことが大事。大家のことを大事に考えてくれる、相性の合う良い担当者を見つけましょう。

テナントとの賃貸契約で注意するポイントは？

テナントとの賃貸契約で注意するポイントはたくさんあります。中でも「引き渡し時」「原状回復」「使用目的用途」「付帯設備」はあとで認識に違いがでないよう注意するポイントです。取引経験が無いと難しいため、店舗を貸す際の契約は慣れたテナント仲介業者を間にいれることをおすすめします。

テナントの募集窓口を複数の会社にしたいのですが？

テナント募集を任せる方法は、専任媒介、一般媒介の２つがあります。複数の不動産屋で募集して欲しい場合は一般媒介で委託すれば可能です。大家でご判断の上進めると良いと思います。一社を窓口に指定しない場合、大家が複数の不動産会社の交渉窓口をすることになります。大家ご自身に営業に割く時間や事業用不動産の知識が必要になります。自信が無い場合は親身に相談にのってくれて、信頼できる不動産屋1社に任せるのをおすすめします。

閉店前でも募集できますか？

テナントが営業中でも、閉店前に募集できます。閉店前は借りてるテナントの取引先や従業員、顧客へ告知の問題と、借主にとってデリケートな問題が多くあります。内見希望の場合にどうするか、募集する不動産会社によっては大家が注意してあたりましょう。借主と無用なトラブルに繋がります。事業用賃貸仲介のネットワークをもっている不動産屋に相談するのが望ましいでしょう。

募集条件に、業種や営業時間を制限することはできますか？

募集条件に例えば「飲食店」「事務所」といった業種の制限や「夜12時までの営業」と営業時間の制限をすることは可能です。店舗の上が住宅であったりすると、気になる問題。契約時にテナントと合意したことを書面でしっかりと残すことが大事です。契約内容に記載がされているか確認しましょう。制限が厳しすぎるとテナントが入居しにくいため不動産会社とよく相談してみてください。

店舗付き住宅を賃貸したいのですが可能ですか？

店舗付住宅を貸すことはできます。店舗付き住宅を1棟で貸す場合と、店舗だけを部分貸しする場合で進め方が異なります。大家が自己使用されていたあとだと居宅との同一性が強い構造のままというのを多くみるので注意してください。電気料金やガス、水道は借主によって使用料に大きく差がでます。業種によって計量器の設置など検討しましょう。