下駄履きマンション計画の1階部分に思うこと

下駄ばきマンション 下駄ばきレジデンスなどともいいますが、1階や2階までが店舗や事務所駐車場になっていて上階以上が居住用マンションになっているものです

最近の京都は地価が高騰して、建設されるといえばホテルばっかりという状況が続いています

賃貸マンションは利回りがもとからホテルほどよくなく、全体的に投資家の目に見合うマンション用地はかなり少ない状況が続いていて、賃貸マンションが欲しいオーナーは買おうにも買えない状況からやきもきしています

それでもありがたいことに、新築下駄履きレジデンスのプランをお持ちこみ頂き査定依頼を頂けありがたいのですが、その計画ががっかりする例が多いこと・・

ここなら店舗があうんじゃないかと計画されるのは良いのですが、ペーパー上よく見せるための後付けのようになっていて

ただの数字あわせになっているなぁと、思ってしまうプランがとても多い

これは非常に恐ろしいことです

店舗仲介する身としても悲しい

店舗は建築費かけなくていいし、借りたら長いし

と拾ってきた良いとこばかりをピックアップし、肝心の店舗のニーズというのがおいてけぼりにされてしまっています


立地は当然ながら、店舗の導線であったり、間口であったり、広さ、仕上げ、家主の希望業種に制限がある場合と無い場合ととても影響があるのに、計画時には「THE 脇役」扱いでそういったことはほとんど加味されず話が進んでいることが多く感じます

これは住宅知識しかない設計と施主の場合に本当よくみられます

施主は店舗の知識なくても普通ですが、建築会社側にはあると思っていたら大間違いでニーズや知識なんかは全くといっていいほどわかっていない場合もあります

満室想定利回りと建築費だけに焦点があたり、良く見えて進んでいってしまうパターンですね

レジデンスを建てたいと思った施主と、レジデンスが得意な建築側で話をまとめていくものですから、アドバイスを受ける先も普段から仲の良い住宅系の不動産屋

住宅の快適性は追及されていき、店舗に対しては追加でこれはダメ、あれもダメ、住人の駐車場スペースとりたいからここはこうするとか大家さんや上階の住宅目線の制限がさらに入り

かわいそうなことに、テナント目線やそこを利用するお客様の目線なしにできあがってしまった箱

それはそれは、まるで余りものの店舗がそこにあるんです

本当によく見ます




・・・・でも少し考えてみると、その店舗、人気でる方が難しくないですか?

家賃だけはなぜか、広さ×坪単価で、しっかりこれだけ取れる!と固く計算に入っているので、後に賃貸経営を圧迫する原因となります

本当お気をつけください

後付けのようにハマっているテナント計画は、ペーパー上の見栄えを改善するために描かれていることが多いため、余裕のない計画もしくはギリギリ土台か、という状態であったりしますし想定家賃も高く進んでいきがち

怖いですね

実際に建ってから、こんなはずじゃなかったとならないためにも安易に店舗計画をするのはおやめください


原因は施主の欲であったり請負側の欲と両方あると思います

請負側は、なんとか仕事にするため建築時点の利回りにフォーカスしていきますし、計画段階で駐車場じゃなくてもっと家賃の取れる店舗の方にしようと施主に頼まれるケースもあるでしょう

こんな時、ニーズが先行していない店舗の客付けというのは相当大変です

しかも、店舗にお金をかける気もありませんからスケルトン

そこが駐車場向きなら駐車場、店舗向きなら店舗でそこを利用する人のことを考えるのはどれも共通のはずで

事務所や物置のような場所であればともかく、店舗はそこで利益を生むための場所ですから、そこに来るお客様のことも考えて設計しなければ人気のある店舗になるはずがありません

ちゃんとアドバイスをくださる建築会社もいると思いますが、レジデンス用地は仕入れも建築費も高騰しているので普段の建築仕事も楽にとれないようになっています

店舗は良いテナントさんに十分な売り上げを上げて頂くことで長期で借りてもらえますが、利益が少なければいとも簡単に退店してしまいますので、その分ちゃんと借り手目線のみならず、利用客目線を十分に考えて計画することが大切で、賃貸経営を考えるならなおさらです