管理変更時の家賃滞納保証引継ぎ


とある賃貸オーナーよりご連絡がありまして
「管理変更すると、家賃保証会社の保証も切れてしまいますよ」と管理担当から脅し文句のようなことをいわれているが、これってどうなの?とご相談がありました

仲介をメインにする大手不動産会社には特に多いかもしれません

答えとしては、「そんな不動産会社は早いうちに替えといた方がいいですよ」

その理由を説明します

家賃保証会社は、今ではとても一般的になり多くの大家さんがご存知の通りですが、入居中の滞納家賃を保証してくれる民間会社のことをいいます
家賃保証は不動産管理会社が自社保証というパターンと、民間の保証会社へ委託するパターンと大きく2通りあって、大半は後者

自社保証は実際の取引全体ではごく一部の会社しか行っていません
自社保証するにはそれだけの資本がある必要もありますし、滞納保証業務というのは、保証会社でも倒産した事例があるくらいですから不動産会社が自社で滞納保証するというのは実務的問題や経営リスクヘッジ上からも大変難しいことです

まして管理会社が自社保証するとなると、審査基準が自社財務と人的配置など直接連動しますから過剰な入居審査に繋がり利益相反行為を生むことにもつながりかねない

ということで、不動産会社の自社保証は一般的ではありません

いくら審査をしているといっても、不動産会社が昨日今日の付き合いである入居者の連帯保証をできますでしょうか?

如何に運営上のハードルがあるかは想像できると思います

そのため世の中の賃貸保証は、一定の資本金があり、取引件数を確保する専業民間会社に委託しているところになりますがそれを選択アドバイスするのも本来管理会社の役目

しかし民間会社であるにもかかわらず保証引継ぎができない保証があるのはなぜでしょうかね

敷金ゼロで保証会社があると安心して入居獲得していき、数年後全ての保証がなくなってしまった場合はどうでしょうか

怖いですよね

実際に管理会社選びを間違うと起こってしまうことです


管理会社が変わると引継ぎできない保証会社であることをちゃんと理解していたオーナーさんというのは、私の知る限りいらっしゃいません
つまり管理会社の変更を決意して、変更時になって気付くケースばかりです

一方で引き継げない保証会社だと管理会社が知らずに使っていたということも、よほど担当者が入社したばかりでなければ無いでしょう

入居者の入居期間中滞納リスクがゼロになることはありませんから、大家さんはもちろん退出までを期待されていますし保証契約の主体が誰かを考えたらリスクを負っているのは大家さんなので管理会社が変われば切れるという考えがないのも自然なことです

できたら管理契約時に確認や、仲介時に確認するのが一番ですが、不動産屋と同じくらいの知識をもっていなければ難しいことですね

大家さんからすると、家賃保証会社があるからと安心して入居を受けた申込もあるでしょうから、なくなるとすれば当然問題
売却する際や管理変更の際に、影響があることは誰でもわかりますからちゃんと説明を受けたら他の保証会社を使ってほしいと頼むのではないでしょうか

どれくらいの保証会社の数があって、仕組みや一般的なことなどそこまでの知識が無いので、深く考えず進めてしまっていることが多いのが現状です

ちなみに、保証会社は民間会社ですから一般的に考えても引き継げるものなんですが
あえて引き継げない保証会社の選択を管理会社がしているわけで、その説明も大家さんの知識が無いのをいいことに事前に説明していないケースがほとんどだと思います

大家さんに不利益なことなので、そういう会社は管理解約するまではそういったことは説明しませんし管理契約時にもそのあたりの詳しい説明はしません

理由としては
「保証会社を足かせにし、所有者変更や管理不満による管理会社の変更という選択肢をとりにくくする」
「専用プランなどで保証契約から生じる事務手数料の上乗せ」
「保証会社と不動産会社の癒着」

本末転倒の話ですが、不動産会社が大家さんのためにある保証会社を利用して自社利益を中心に考えた結果起こっています
今までの不動産業界はこういった考えの会社が非常に多く、管理で正当な評価を受けるという概念が薄いのは特に賃貸仲介を主とする会社によくある傾向ですね

氷山の一角という言い方が正しいかわかりませんが、こういったことは一部ではなく全体的な考えに影響しています

いくら他社にも募集を依頼していますよ~といってても、実際はほとんど内部保留にして他社の紹介を断るいわゆる囲い込みや、広告料の増額など、誰のために提案しているか大家さんは注意深くみなければいけません
従来の「悪い管理会社」の代表事例で、賃貸経営代行の目線が欠如しているとこういったことが普通になされています

この他、自社でのみ発行する鍵や他社で維持できない防犯システムを導入させようとする管理会社も似たような感じですね

では、そんな会社が今後大家さんのために本当に頑張ってくれるでしょうか?

答えはNOです

経営者は大家さんであり、保証会社は大家さんのために提案するもの
管理会社はあくまでも大家さんの賃貸経営の代行や戦略パートナーにすぎません

その大家さんの不利益になるとわかっていることをする管理会社は真の味方ではありませんし、大家さんに意識を向けず不動産会社に寄りそって商売をしてきた保証会社も中身が薄いので、今後は淘汰されていくでしょう

よって、引き継げない保証会社を利用していたとわかった時点で、味方を装った経営代行者ということがわかります

今後付き合っていっても大家さんにメリットはないので、わかっただけラッキーと前向きにとらえ、結局管理変更をお勧めするのです

一時的には不安材料がでるかもしれませんが、そんな会社と長期でお付き合いしていくと不安は益々拡大していくばかり

ちゃんと自分の味方である管理会社選びをする上で、参考になれば幸いです


※保証委託契約は性質上家賃を受け取る大家さんと、入居者と保証会社の三者間契約です
原則として賃貸借契約書と別に保証委託契約書がございますのでそちらを確認してください
その場合は大家さんが契約主体なので管理会社が変更しても引継ぎできない心配は低いです
「賃貸契約書以外にそんなのサインした覚え無いよ」という場合は、管理会社と保証会社間の取り決めで行われている状態ですので大家さんは契約主体でないという可能性が高く、いざ管理変更時には引継ぎできない、あるいは管理会社のさじ加減という保証会社であるかもしれませんのでその場合は確認されると良いと思います