こんな管理会社に注意!管理変更時の家賃滞納保証引継ぎ

管理会社に不満があるなら、管理変更をすぐにご検討ください。ベストなパートナーを見つけることが賃貸経営では必須事項です。

今の管理会社は本当に味方?

今の管理会社は本当に味方でしょうか?

相談者Aさんからのご相談。
良い担当者がついたと思えばしばらくすると担当が替わりますと挨拶にきて、また一から関係構築が始まる。時には歴の浅い新人であることもあり、単純な引継ぎもできておらず困っていたようです。段々と不安を感じてしまうことも増え、その末に管理変更を協議することにしました。すると、「当社から他社へ管理変更すると、家賃保証会社の保証も切れてしまいますよ」と管理担当から脅し文句のようなことをいわれているが、おかしくないか?というご相談内容です。

「味方のふりを装う管理会社」が淘汰される時代に

当社からは、その不動産会社とは遅かれ早かれ袂を分かつことになりますから、保証が切れたとしても早いうちに管理変更されることが得策だと断言しましました。

前提として民間保証会社が充実している昨今、不動産会社が直接家賃保証を行うということはまずありません。それはリスクが高すぎます。よって、別の民間会社である家賃保証会社に家賃保証を委託しています。(滞納リスクが低い人だけ自社保証し、内実では滞納リスクがある人は民間保証会社に再委託している不動産会社もあります。もちろん滞納リスクが低い人というのは、保証会社を入れる必要が無い入居者ですね。この場合保証料として売上がそのまま利益になるわけです。)

家賃保証会社を足枷にして管理変更をしにくくさせることは、管理業務において良い評価を受けられない会社がよくやることです。続けて「家賃保証が切れてしまうと、家賃滞納でとても困りますよ」とか、「売却のときにも不利になりますよ」と大家さんの不安をあおり管理変更を阻止しようと歪んだ努力をします。不満があっても管理変更が決断できないという状況になればしめたもの。管理継続を獲得できるわけですね。
実は家賃保証会社のサービスが出た当初より、オーナーの知識不足につけこんだ管理会社によって足枷をつけていき管理変更されにくい状況をつくる。物件の囲い込み手法としてこのようなことが横行していまして今もよくききます。

貸主の知識不足か、裏切りなのか

管理を任せるときに「当社が管理を終了すると保証契約が無効になる保証会社を使います」といわれていれば、いかがでしょうか?これに快諾してしまうオーナー様は残念ながら、経営者として知識が不十分です。
聞いていれば違ったという方が多いと思いますが、わざとそこに焦点をあてないように誘導されていますから聞いていないということが大半でしょう。

私の経験上、貸主が家賃保証会社に詳しいことはほぼありません。

不動産会社の利用する保証会社はほぼ民間会社で、本来貸主と借主と保証会社の三者契約ですから引き継げることが原則です。つまり、引き継げる家賃保証会社がたくさんあるのに、わざと黙って引き継げない保証会社を利用していたり、保証会社と結託して引き継げないプランをつくった可能性が高いのです。


なぜそんなことをするかっていうと答えはおわかりですね。

賃貸経営の不安を取り除き、アドバイスする役目の管理会社があらぬ行動をとっていることにお気づきでしょうか。まさに私物化しているに等しい行い。


不動産会社の言いなりとなってしまっていませんか?
こうした管理会社は、資産価値の維持や向上という観点からは随分遠い関係にあります。


賃貸オーナーが見落としがちな「家賃保証会社」と「不動産会社」の関係について学んでいきましょう。

家賃保証は貸主保護のため利用するもの

家賃保証会社は、今ではとても一般的になり多くの大家さんがご存知の通りですが、入居中の滞納家賃を保証してくれる民間会社のことをいいます。
家賃保証は不動産管理会社が自社保証するパターンと、民間の保証会社へ委託するパターンと大きく2通りあって、大半は後者ですね。

自社保証は実際の取引全体ではごく一部の会社しか行っていません。自社保証するにはそれだけの資本がある必要もありますし、滞納保証業務というのは、保証会社でも倒産した事例があるくらいですから不動産会社が自社で滞納保証するというのは実務的問題や経営リスクヘッジ上からも大変難しいことです。

まして管理会社が自社保証するとなると、審査基準が自社財務と人的配置など直接連動しますから過剰な入居審査に繋がり利益相反行為を生むことにもつながりかねません。いくら審査をしているといっても、不動産会社が昨日今日の付き合いである入居者の連帯保証をできますでしょうか?
如何に運営上のハードルがあるかは想像できると思います
ということで、不動産会社の自社保証は一般的ではありません。大部分の賃貸保証は、取引件数を確保する専業民間会社に委託しているところになりますが、それを選択アドバイスするのも本来管理会社の役目となります。

しかし民間会社であるにもかかわらず保証引継ぎができない保証があるのはなぜでしょうかね。

敷金ゼロで保証会社があると安心して入居獲得していき、数年後全ての保証がなくなってしまった場合はどうでしょうか。

怖いですよね。

実際に管理会社選びを間違うと起こってしまうことなのです。


管理会社が変わると引継ぎできない保証会社であることをちゃんと理解していたオーナーさんというのは、私の知る限りいらっしゃいません。
つまり管理会社の変更を決意して、変更時になって気付くケースばかりです。

一方で引き継げない保証会社だと管理会社が知らずに使っていたということも、よほど担当者が入社したばかりでなければ無いでしょう。

入居者の入居期間中滞納リスクがゼロになることはありませんから、大家さんはもちろん退出までを期待されていますし保証契約の主体が誰かを考えたらリスクを負っているのは大家さんなので管理会社が変われば切れるという考えがないのも自然なことです。

できたら管理契約時に確認や、仲介時に確認するのが一番ですが、不動産屋と同じくらいの知識をもっていなければ難しいことですね。

大家さんからすると、家賃保証会社があるからと安心して入居を受けた申込もあるでしょうから、なくなるとすれば当然問題。
売却する際や管理変更の際に、影響があることは誰でもわかりますからちゃんと説明を受けたら他の保証会社を使ってほしいと頼むのではないでしょうか。

どれくらいの保証会社の数があって、仕組みや一般的なことなどそこまでの知識が無いので、深く考えず進めてしまっていることが多いのが現状です。

ちなみに、保証会社は民間会社ですから一般的に考えても引き継げるものなんですが
あえて引き継げない保証会社の選択を管理会社がしているわけで、その説明も大家さんの知識が無いのをいいことに事前に説明していないケースがほとんどだと思います。

大家さんに不利益なことなので、そういう会社は管理解約するまではそういったことは説明しませんし管理契約時にもそのあたりの詳しい説明はしません。
「保証会社を足かせにし、所有者変更や管理不満による管理会社の変更という選択肢をとりにくくする」
「専用プランなどで保証契約から生じる事務手数料の上乗せ」
「保証会社と不動産会社の癒着」

本末転倒の話ですが、不動産会社が大家さんのためにある保証会社を利用して自社利益を中心に考えた結果起こっています。
今までの不動産業界はこういった考えの会社が非常に多く、管理で正当な評価を受けるという概念が薄いのは特に賃貸仲介を主とする会社によくある傾向と感じます。

氷山の一角という言い方が正しいかわかりませんが、こういったことは一部ではなく全体的な考えに影響していますので注意が必要です。

いくら他社にも募集を依頼していますよ~といってても、実際はほとんど内部保留にして他社の紹介を断るいわゆる囲い込みや、広告料の増額など、誰のために提案しているか大家さんは注意深くみなければいけません。
従来の「悪い管理会社」の代表事例で、賃貸経営代行の目線が欠如しているとこういったことが普通になされています。

この他、自社でのみ発行する鍵や他社で維持できない防犯システムを導入させようとする管理会社も似たような感じですね。

では、そんな会社が今後大家さんのために本当に頑張ってくれるでしょうか?

答えは「NO」です。

経営者は大家さんであり、保証会社は大家さんのために提案するもの。
管理会社はあくまでも大家さんの賃貸経営の代行や戦略パートナーにすぎません。

その大家さんの不利益になるとわかっていることをする管理会社は真の味方ではありませんし、大家さんに意識を向けず不動産会社に寄りそって商売をしてきた保証会社も中身が薄いので、今後は淘汰されていくでしょう。

引き継げない保証会社を利用していたとわかった時点で、味方を装った経営代行者ということがわかります。
今後付き合っていっても大家さんにメリットはないので、わかっただけラッキーと前向きにとらえ、結局管理変更をお勧めするのです。

一時的には不安材料がでるかもしれませんが、そんな会社と長期でお付き合いしていくと不安は益々拡大していくばかり。ちゃんと自分の味方である管理会社選びをする上で、参考になれば幸いです。


※保証委託契約は性質上家賃を受け取る大家さんと、入居者と保証会社の三者間契約です
原則として賃貸借契約書と別に保証委託契約書がございますのでそちらを確認してください。その場合は大家さんが契約主体なので管理会社が変更しても引継ぎできない心配は低いです。「賃貸契約書以外にそんなのサインした覚え無いよ」という場合は、管理会社と保証会社間の取り決めで行われている状態ですので大家さんは契約主体でないという可能性が高く、いざ管理変更時には引継ぎできない、あるいは管理会社のさじ加減という保証会社であるかもしれませんので確認することをおすすめします。